2010年汉川038号地铁地块市场调研.doc

2010年汉川038号地铁地块市场调研
汉川市G(2010)038号地块
《市场调研框架报告》
武汉大汉隆城房地产营销策划有限公司
前言
根据与贵司沟通后意见,我司于2010年7月24、25日连续两天组织八人专项小组对汉川市场进行了详尽的调研,并形成本次框架性调研报告。

本报告数据结果仅限内部交流与参考,本文的最终解释权归属大汉隆城企业机构,
未经我司允许,任何机构与个人不得自行复制、翻版或发表等。
城市宏观环境分析
城市房地产市场分析
目标客群专项调查分析
地块概况及SOWT分析
本案目标客群定位
项目市场调研
项目发展研判
目录(CONCENT)
城市发展前景广阔
迎接沿海产业转移重镇
城镇人口及收入持续增长
城市宏观环境分析
100公里 1小时经济圈
汉川
武汉城市圈规划近期目标——
实现基础设施、产业布局、区域市场、城乡建设一体化。
2010年实现城市圈人均GDP达到1865美元,城镇居民可支配收入为11100元。
到2020年,武汉城市圈总人口将达3340万人,城镇人口将达2335万人,城镇化水平达70%。
这意味着10年多的时间,包括新增人口在内,这一期间约1000万人转为城镇人口,人均GDP近6万元,汉川也在其中。
远期目标——
提前实现全面小康,武汉市率先在长江中游地区基本实现现代化,成为我国内陆地区重要的经济增长极之一。
武汉城市圈
城市宏观环境分析
区位:汉川市位于汉水下游,东连武汉市东西湖区、西邻天门、南挨仙桃汉川市区位优势明显;
交通:汉川城市三纵三横,107、318国道、宜黄高速、汉丹铁路穿境而过。武荆高速、汉宜铁路(沪汉蓉)穿越汉川,并在马口镇设立火车站,距离天河机场45公里,距汉口核心60公里,交通便捷;
人口:全市人口109万,其中汉川市区人口18万,随着汉川城市化进程的加快,城镇人口增长迅速;
资源:境内资源丰富、土地肥沃,素有“江汉明珠”和江汉平原“鱼米之乡”的美誉,因汉水穿境而过而得名。
汉川市
地理位置比较优越,凭借方便快捷的交通网络,汉川能够形成其独特的影响力。
汉川概况
城市宏观环境分析
产业规划
城市宏观环境分析
“双迁模式”融九城
武汉城市圈内8市的企业总部、营销研发中心迁往武汉,武汉的加工基地搬到8市,一个产业“双迁模式”逐渐在武汉城市圈内显现。
武汉与周边城市实现垂直分工,避免和减少水平竞争带来的过度竞争,这种“双迁模式”正在促进武汉与周边城市的共赢。
孝感、仙桃、天门
纺织业
孝感、天门、潜江
石化中下游产业、钢材加工、建材
鄂州、黄石、黄冈
咸宁、黄冈、天门
造纸、农副产品加工、
一般性汽车零部件、食品饮料
武汉
现代服务业、高新技术产业、先进制造业和总部经济、研发、营销机构等
城市圈产业一体化
改革试验区下的产业布局
化工、家具、服装、食品产业
前店后厂产业转移带动就业及消费
虽然08年受金融危机影响经济增幅放缓,但汉川经济仍然保持快速增长,居民收入快速提升,为汉川房地产市场打下了坚实的基础。
经济发展
城市宏观环境分析
汉川城市发展将以“两河一江”为中心,以荷沙公里和刘家嗝至北河公里为发展轴线,实施城镇带和城镇群发展战略;
“十二五”期间,汉川市主城区为全市的科、经济、文化、政治中心;
中心城区的辐射将按照“东伸北扩、发展新区、完善配套、提升老区、靓丽环境、接驳武汉
”的原则进行。
城市总体规划
城市宏观环境分析
城市规划
城市宏观环境分析
两河一江
本案
规划效果图
城市规划
城市宏观环境分析
一轴带两河十景塑新城
本案
生态公园段
市场良性发展但处于萌芽状态
逐步接受高层大户型主导
营销水平较低容易形成标杆
存在巨大潜力
城市房地产市场分析
宏观层面
城市房地产市场分析
党中央:坚持房地产调控不动摇!
近日更密集通过媒体、专家向房企喊话勿与政策对抗。
加重降价预期。
09年汉川实际城市化率达到40%;
随着城市化水平的不断提高,我们判断汉川的房地产发展和城市化将同时进入快速发展阶段。
GDP增幅
<4%
4~5%
5~8%
>8%
房地产发展周期
萎缩
停滞
稳定发展
快速发展
171>.3%
人均GDP
0~800$
800~4000$
4000~8000$
8000~20000$
房地产发展速度
启动期
高速发展期
平稳发展期
减缓发展期
3591$
城市化率
<30%
30~50%
50~90%
>90%
城市化速度
初步城市化
快速发展期
高速发展期
稳定发展期
40%