案例分析深圳某名城项目.doc

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房地产项目融资案例分析：深圳“某名城”项目
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房地产项目融资案例分析：深圳“某名城”项目
摘要：本文介绍分析项目为深圳“某名城”项目。该项目位于深圳市某区，北靠麒麟山，南与X村隔沙江东路相望，东是某自来水厂，沿沙江东路西行300米即到107国道，距某中心区不足1公里。总用地面积1379995m2，以沙江路为界分为南北两区：其中南区用地面积为664993m2，建设用地面积664993m2，建筑容积率≤189，建筑覆盖率≤28%，建筑面积≤125800m2；北区用地面积为715002m2，建设用地面积715002m2，建筑容积率≤148，建筑覆盖率≤25%，建筑面积≤105950m2。项目包括高层住宅（25层）6栋，小高层住宅（18层）4栋，公寓（10层，底层商铺）1栋，幼儿园、会所（各为3层）各1栋。定位为大型、中高档、高品质、风格独特的山水园林式居住社区。项目总投资36991万元，开发商向银行申请住房（商用房）开发贷款人民币15000万元，其余资金自筹。现项目已完成三通一平。
一、该项目开发商深圳市某房地产开发有限公司介绍
公司简介：深圳市某投资发展有限公司成立于1986年4月16日，前身为经营某镇市政工程和水电安装工程镇属二级公司，企业于1993年6月1日变更为深圳市宝安区某镇物业发展总公司，属镇一级法人企业，2005年4月8日改制后变更为深圳市某投资发展有限公司，现公司注册资金为3000万元，企业性质为有限责任公司，地址:深圳市宝安区某街道办大厦。执照经营期到2026年12月31日，本年度已通过年审。公司具有房地产开发经营和建筑施工、设计及物业管理等资质的企业。
公司现有员工162人（2005年5月统计数），其中股东65人。取得大专以上学历或初级以上技术职称的占职工总人数的40%，其中有教授级高级工程师职称1名、高级工程师职称7名、国家一级注册建筑师2名、一级注册结构师3名、一级项目经理1名和三级经理数名。经过十多年的房地产探索和积累，具备了独立进行大型项目策划、设计、开发经营、建筑施工和物业管理的技术力量、管理经验和营销能力。
公司主要领导人素质
姓名
职务
学历
工作经验
董事长（总经理）
本科
12年房地产开发和营销经验，有较强的社交能力，对企业管理严谨，多年业绩良好。
副经理
本科
10年房地产设计、开发、营销经验，业绩良好。
副经理
大专
11年建筑管理经验，承建项目质量良好。
过往业绩：房地产业方面：十多年来累计开发城区建设用地约77万M2，投资建成各类商住建筑约15万M2，其中大小楼盘8个，包括X花园和X大厦、X大厦、X大厦、X苑、某大厦等，销售住宅1780多套，成为本市房地产行业中没有积压楼盘和烂尾楼盘的后起之秀，于2001年被评为宝安区房地产业的“十强企业”，并以良好的市场形象获得深圳市“重合同、守信用”企业和宝安区文明企业的殊荣。
建筑业方面：某建筑有限公司开业七年，已完成了X小学、某第二中学、“X”汇展中心第一期、某汽车站、某颐年院和X苑福利房、微利房、商品房、某大厦、第三期市政工程、X排洪渠、X防洪堤、某医院门诊大楼、某艺术中心大楼等施工项目，实现了质量、工期和效益三达标，在当今私人包工头如林的建筑市场上硬是杀出一条道路，打破了集体经营建筑业不能搞好的预言。
二、“某名城”项目基本情况
1、土地取得方式
根据《深圳市土地使用权出让合同书》（深地合字（****）4172号）确认深圳市宝安区某镇物业发展总公司(后更名为深圳市某投资发展有限公司)以有偿出让方式从深圳市规划与国土资源局取得地块编号为****的宗地。该宗地土地面积665092㎡，土地用途为居住用地，土地使用年限为70年（从****年02月10日至20**年02月09日止）。
2“四证”及相关资料取得情况一览表
序号
文 件 名
文件编号
说明
1
企业法人营业执照
注册号X
有效期：20261231
2
资质证书
2004年第X号
有效期：20060630
3
房地产证
深房地字第X号/ 宗地号：****/ 宗地面积665092平方
使用年限：20**0210-20730209
深房地字第X号/ 宗地号：****/ 宗地面积715002平方
使用年限：20021113-20721112
目前已抵押建设银行
4
深圳市土地使用权出让合同书
深地合字（2002）X号
宗地号：****/ 宗地面积665092平方
深圳市土地使用权出让合同书
深地合字（20**）X号
宗地