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是无形资产还是有形资产
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　　内容提要：文章认为作为用益物权的土地使用权，因其资产形态不清、界定不明给资产评估造成了困惑和不便。文章主张，土地使用权的价值应尽量使用市场法进行评估。在市场数据难以获取的情况下，选择收益法也不失为次优的解决方式。文章建议将土地使用权作进一步细致的划分，如划拨土地使用权、出让土地使用权、土地作价出资权（或入股权）、租赁权、一定程度的转让权和破产清算时处置土地的权利等，从而根据其权利内涵的不同，确定其评估价值。
　　关键词：用益物权 土地使用权
　　评估障碍评估方法
　　
　　在企业整体资产评估中，我们一般都涉及到了物权和债权。而在物权中，由于公司制企业一般在实质上是委托代理关系，因而企业往往行使的是法人财产权，即属于他物权；只有独资企业可以完全充分地处理其所有权，即具有自物权。由于自物权具有绝对性、排他性和永续性三个特点，所以即使其行使权利的形式可分为占有、使用、收益和处分四项权能，但其权利边界是十分清晰的，即不容易引起产权纠纷；而以委托代理关系建立起的现代公司制企业，包括原国有企业、新改制的股份制企业、新设立的高科技企业和民营企业，都需要通过所有者授权来行使其法人财产权。法人财产权属于他物权中的用益物权，即需要在他人授权的有限范围内行使着有限的权利，其中尤以用益物权的产权边界最容易引起歧义。

　　联系到资产评估客体的形态，一般分为有形资产和无形资产。两者各有自己的定义范围和评估基准。而处于这两者边界的用益物权，其形态本来就难以辨认，再加上产权界定不易，给评估工作带来很多麻烦，资产与评估值的归属也不易确定。如作为用益物权中的土地使用权，其性质、交易与价值评估方法就都值得分析。
　　一、土地（使用权）的法律特征
　　在国外，土地明确地确定为是不动产。由于所有的建筑(包括建筑物和构筑物)都必须建造在土地上，其具有与土地的不可分离性，所以具有建筑承载物的土地也确定为是不动产。但在不动产计量乃至不动产的评估计价中，土地往往需要单独列示。也就是说，土地相对于其所承载的建筑，可以视为独立的财产。在西方国家征用土地时，征用客体为所有权以及土地所有权附属的一切民事权利（张迎新
王正立 ）。其征用客体包括：①土地所有权：②土地所有权以外的土地他项权利（不包括债权）；③土地改造成果的所有权及其他权利。建筑是否在土地征用时附随土地征用，各个国家和各个地区存在着两种立法体例：一种是强制合并主义；一种是选择主义。所谓强制合并主义，意指土地及其附着的建筑必须合并征用。例如，在欧洲各国，多规定征用有建筑的土地，必然同时征用建筑、树木等附着物。因为它们是自然或人为地结合在一起的。选择主义如台湾