上海南汇大富苑策划提案.docx

目 录
一、项目状况
二、产物阐发
三、项目SWOT阐发
四、目标客群定位
五、项目定位
六、营销推广战略
七、销售执行及人员配置
一、项目状况
具体修建指数见下：
基地面积： 21344m2
修建总面积： 35208m2
（多层面积： 10696m2，高层面积： 16216m2，商局面积： 7208m2，办公面积： 1088m2）
修建占地面积： 6148m2
容积率：
修建密度： %
绿化率： %
机动车停车位： 135辆
非机动车车位： 380辆
总户数： 226户
地下车库面积： 1550m2
二、产物阐发
本项目——《豪富苑》是一个集住宅、商铺、办公于一体的综合性项目。其中，住宅是主要物业类型，总修建面积约26900m2左右，占总开发面积的75%，其次为一层商铺，沿康沈路而设。并另有少量办公楼。
项目东面临水——咸塘港。咸塘港是一条天然河道，但目前污染严重，水质较差，因咸塘港已列入周浦政府河道整治的重点项目，不良状况将有所改进；西面为康沈路。康沈路是连接周浦与浦东新区及南汇其他镇的交通要道。在本项目地块康沈路西端有一个交通路线的会合站点，停靠的公交线路及专线车通达上海浦东新区、市区人民广场、徐家汇的中心地带；南面为祝家港路，北面为汤木桥路，向周浦纵深地区延伸。
项目总体范围不大，约35000m2左右。但筹划上注重绿化情况的营造、设置亲水平台。项目以多层、小高层为主要修建形态，立面为简约、时尚的现代气势派头。
三、项目SWOT阐发
为了使本项目定位及营销战略更具针对性，凭据我司市场视察及对本项目产物状况阐发，本项目优势、劣势、时机、威胁状况具体如下：
优势（Superior）
宏观市场的良好走势，为项目去化带来利好因素
上海房地产整体市场的良好走势，是本项目未来市场销售利好的根本包管。
周浦镇区位优势
周浦镇号称浦东十八镇之首，是南汇区商业经济比力发达的中心镇。本项目位于周浦镇区域，其区位决定了项目自己影响力将辐射至南汇及浦东区域。
交通便利，四通八达
除周浦镇中心区域交通路线密集外，本项目地块所处康沈路，有大量公交路线及专线车在此设立站点，通达各郊县区、徐汇区、浦东新区及人民广场等地区，出行十分便利，是周浦镇的重要交通枢纽之一。
咸塘港——天然水景资源
咸塘港是领悟周浦地区的天然河道。在上海房地产市场上，天然水景资源向来是提升住宅小区品质的重要标记之一，临水而居是高等次生活的象征。本项目地块东面紧靠咸塘港，拥有天然的水景资源，对提升本项目整体品质具有很大利益。
劣势(Weakness)
地块位置相对偏僻
本项目地块位置与周浦镇中心相距约有一站路，区域情况与周浦镇中心的繁华景象有较大差距，比力偏僻。
河水污染严重，视觉效果较差
虽然本项目东面即为咸塘港天然河道，但河道污染非常严重，出现乌玄色，视觉效果比力差。因此，将对整个小区住宅品质仍然产生负面影响。
时机(Opportunity)
周边地块进入开发阶段，发动区域人气聚集
随着紧靠本项目地块的《沈默荷兰园》、《创欣南苑》的开发，将使区域目前状况得到改进，吸引并聚集人气，形成板块效应。对本项目区域情况的改进和未来市场销售，具有很大的积极影响。
产物总体筹划思路具有前瞻性
本项目产物筹划强调绿化景观的营造、水景资源的利用，且立面为时尚、简约的现代气势派头。而本地的其他同类产物仍以早期的欧式气势派头为主。可以看出，本项目产物筹划在本地具有一定的前瞻性。
产物开发思路具有较强针对性
从本项目的户型状况来看，主要为130m2左右的三房，依照本地市场代价来阐发，本项目的主力总价约在50—60万之间。可以看出，本项目产物种类比力单一，针对性比力强。
咸塘港河道污染治理，发动地块代价上升
凭据南汇政府市政生长筹划，咸塘港河道的污染现象将得到大力大举整治，届时将从源头开始，排除污染源，改进整个水质。这一举措将极大地改进本项目住宅小区的居住品质。
威胁(Threaten)
周边个案的开发，带来猛烈的市场竞争
从销售角度来看，本案周边的住宅小区的开发建立，将产生较大的市场供给量，分流本项目的客源，从而造成正面市场竞争，对本项目未来销售带来较大压力。
四、目标客群定位
1、客群来源及组成
区域性客户
主要指在周浦镇居住、事情、经营企业的客户，这类客户是本案未来去化的主力客户。
南汇区购房者
周浦镇对付整个南汇区而言，商业繁华、经济发达，其影响力非常巨大，辐射至南汇区整个地区，将吸