上海南汇大富苑策划提案.docx

目 录
一、项目状况
二、产品分析
三、项目 SWOT分析
四、目标客群定位
五、项目定位
六、营销推广策略
七、销售执行及人员配置
一、项目状况
将从源头开始，排除污染源，改善整个水质。这一举措将极大地改善本项目住宅小区的居住品质。
威胁 (Threaten)
周边个案的开发，带来激烈的市场竞争
从销售角度来看，本案周边的住宅小区的开发建设，将产生较大的市场供应
量，分流本项目的客源， 从而造成正面市场竞争， 对本项目未来销售带来较大压力。
四、目标客群定位
1、客群来源及构成
区域性客户
主要指在周浦镇居住、工作、经营企业的客户，这类客户是本案未来去化的主力客户。
南汇区购房者
周浦镇对于整个南汇区而言，商业繁华、经济发达，其影响力非常巨大，辐射至南汇区整个地区，将吸引南汇取其他区域的客源进入购买。
浦东新区购房者
本项目紧靠浦东北蔡，与花木、六里地区相距不远。但上述区域目前的市场
价格居高不下，约在 6000 元/m2 左右。而周浦地区商品住宅价格在 4500 元/m2 左右，
价格上的优势势必吸引这类地区的购房者关注并入市购买。
投资客户
从本项目所在区域来看， 随着周边区域房地产开发的启动、 咸塘港污水治理、周浦经济发展前景等种种因素，本项目未来将形成一个商业发达、环境优美的居住小区，地块升值潜力可以预见，将吸引部分长期投资客。
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通过上述对项目产品的分析可以看出，本项目主要户型为 130m 以上的三房为主，因此目标客户锁定在收入较高的客户层面，且客户群比较集中。
2、目标客群购买心理分析
对周浦具有较强认同感
看中周浦适宜的住宅价格
看中本项目区域便利的交通环境
看好本项目区域未来发展前景
改善目前居住条件
五、项目定位
1、定位依据：
根据我司对本项目的 SWOT分析，针对本项目的定位， 我司将从市场及项目两
个方面考虑。
市场方面：
上海宏观市场的良好走势为项目奠定了良好的发展前景。
周浦地区是整个南汇区经济比较发达的地区， 良好的配套，紧靠市区的位置，便利的交通，使之形成了较大的
知名度和号召力，并已逐渐受到上海房地产需求市场的关
注，吸引越来越多的购房者关注。
结论：市场的良好发展状况，周浦的区域影响力，为本项目未来去化奠定了良好的基础。
项目方面：
地段：周浦——南汇区最为繁华的中心镇， 靠近浦东新区， 文化底蕴浓厚、经济发达、交通便利、人气旺盛，辐射能力极强，可扩大至整个南汇县地区及浦东新区，其地段优势明显。
环境：地块东面紧邻咸塘港， 目前污染比较严重。 但在未来进行水流整治之后，将为项目提供良好的天然水景资源优势。
康沈路贯通南北，是当地重要的交通干道，公交、专线车辆众多。
规划：产品规划注重绿化氛围的营造， 设置亲水平台， 建筑立面以简约、时尚的现代风格为主， 以大面积房型为主力产品。 产品开发思路上，在当地具有较大的前瞻性。
沿街商铺有利于未来吸引人流，形成成熟社区氛围。
结论：从上述分析中可知，本项目产品具有良好的地段、天然水景优势，在产品规划上具有相当前瞻性。
2、定位思路
将项目所有利益点及特色综合而成，形成项目综合价值所在，规避项目劣势，
在现有基础上提升项目附加价值，是本项目定位所要遵循的原则。
即从产品、价格、营销等为出发点，把产品的个性完全释放出来。
从以上对本项目的综合分析，其利益点主要有以下几点：
周浦镇商业中心区域
咸塘港天然水景资源
康沈路交通要道与四通八达的交通路线
极具前瞻性的产品开发理念
3、定位策略
我司针对本项目定位，主要从两个角度考虑：
项目本身所具有的价值
即项目本身固有价值之所在， 主要体现在其开发成本上 （以成本 +利润模式形成项目价值），这类价值比较