2010鄂尔多斯盛世豪庭营销策划沟通稿.doc

深圳市同致行顾问有限公司海南事业部
20113>.09月27日
三亚南书苑市场调研沟通报告
目录
CATALOG
一、项目解析
二、目前需解决的问题
三、市场分析
四、同致行建议
项目解析
一、项目解析
二、目前需解决的问题
三、市场分析
四、同致行建议
项目中等体量,建筑密度和容积率均较低
vv
指标解析
总用地
建筑面积
总户数
容积率
绿化率
建筑
密度
停车位
㎡
㎡
504

35%
%
779
项目地块平整,正在建设,目前昭示性较差
用地条件
一期
二期
A区地块
A期地块平整,正在建设,楼层已出地面。
B区地块
规模:㎡容积率: 性质:宿舍楼、专家楼
B期地未开工,目前是一空地块,现在正在建售楼处,地块平坦,道路绿化已做。
规模:㎡容积率: 性质:宿舍楼、专家楼、办公楼
地块周边配套较不完善,现阶段形象较差
项目四至
地块现状:
土地基本平整
周边环境:
周边游鸿洲佳园和郑州规划的海三亚国际传媒中心,路网发达,但基本无生活配套。
位于交通主干道迎宾路,交通便利通达
交通解析
往东线高速
往机场、高铁站
往市区
往大东海
道路交通:项目位于盈滨主干路,是通往东线高速的必经之路。
航空交通:本区距离三亚市凤凰国际机场约14公里,位于该机场服务范围内。
轻轨交通:本区距离海南东线轻轨约5公里,位于该机场服务范围内。
项目解析小结
项目位于月川新城,前景利好;
项目地块紧市政干道,进入性良好,毗邻机场、轻轨、高速;
项目体量中等,品牌知名度一般,在当前环境下难于突围,需寻求突破。
目前需解决
的问题
一、项目解析
二、目前需解决的问题
三、市场分析
四、同致行建议
问题一:是建住宅还是写字楼?
住宅?
写字楼?
OR
问题二:写字楼的档次?价格?客户群???????
档次
价格
客户
租金
模式
户型
??????
??????
问题三:销售模式,是返租?是直销?还是???????
销售模式
返租?
直销?
、、、
市场分析
一、项目解析
二、目前需解决的问题
三、市场分析
四、同致行建议
住宅市场
写字楼市场
商业市场
市场分析
住宅市场分析
海南一线城市的限购限贷,部分购买力向二、三线城市转移
2010年10月海口、三亚执行限购令以来,成交量受到很大的抑制
三亚
海口
2010年
琼版国八条
10月海口限购令执行
一线城市限购对区域市场构成有限利好,部分需求将转移到区域市场
限购限贷
实施限购令后,三亚成交急速下滑,近几个月成交萎靡,处于低位徘徊状态
◆据同致行数据统计,海南楼市8月份总成交2835套,%,终结了连续四个月以来的直线下跌趋势;
◆8月三亚商品房签约套数为298套,环比下跌16%,这是继2月成交量达到峰值后连续6个月下跌。
◆8月三亚签约量为298套,三亚签约量继续下滑,月终盘点排名第四;
市场表现
三亚近期房地产市场总体表现为:客户到访稀少,购房欲望不强,成交冷淡
8月份大三亚成交量
7月份大三亚成交量
◆8月大三亚主力楼盘销售中,除雅居乐清水湾三十多套、凤凰水城南岸24套,其它在售楼盘成交量均无超过两位数,部分楼盘零成交;
◆7月大三亚主力楼盘销售中,除雅居乐清水湾35套、半岛蓝湾15套、凤凰水城13套,其它在售楼盘成交量均无超过两位数,部分楼盘零成交;
市场表现
月川新城已具有一定的规模,周边项目林立,竞争较为激烈
周边项目有近三十个项目,主要有鸿洲佳园、国际银座、红树湾小区、山水天域、凤凰水城、卓达巴哈马等楼盘,
月川新城
政府搬迁,城区向月川新城拓展,形成了新的城市中心板块,是三亚未来房地产的主要区域
片区
名称
项目名称
主力户型/面积
产品特色
主要卖点
月川新城板块



25度阳光
62-105平方米
泰式主题园林;泳池与空中会所;世邦魏理仕物管;以中小户型为主
位于三亚市中心核心地段,属于政府规划的月川新城CBD核心地段
中铁子悦薹
75-145平米一房、两房
将建成甲级标准写字楼;城市中心综合体;引进国际商业品牌以及高端服务滨海度假主题公寓
中铁子悦薹位于城市中心川月板块;城市综合体
清平乐
32-74平米一房、两房
小户型,山景地产,旅游地产
丰富的养老配套,性价比高
万科森林公园
单房36㎡,双房68㎡,别墅(洋房)户型三种,均为125㎡左右
小户型,创意地产,景观居所,山