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Pleasure Group Office【T985AB-B866SYT-B182C-BS682T-STT18】
楼盘营销策划书
第一部分：江都城区住宅市场调研报告
一、城区总体住宅市场形势分析
1、江都经济较快发展
2006年江都GDP为亿元，比上年增长%；人均GDP为22851元，比上年增长%。
2007年江都GDP为280亿元，比上年增长16%；人均GDP为27805元，比上年增长16%。
按GDP和人均GDP比上年分别增长15%计算，预计2008年江都GDP将达到320亿元左右、人均GDP将达到32000元左右。
2、居民收入稳步增长
2006年江都城镇居民人均可支配收入10999元，农民人均纯收入6131元，分别比上年增长15%和%；2006年在岗职工平均工资为17260元，比上年增长%。
2007年江都城镇居民人均可支配收入元，农民人均纯收入7011元，分别比上年增长%和%；2007年在岗职工平均工资为20288元，比上年增长%。
预计2008年江都城镇居民人均可支配收入达到15000元以上、在岗职工平均工资达到23000元以上。
3、江都房地产市场将进入买方市场，销售形势不容乐观
（1）近年江都房地产市场发展呈现异常爆发局面，房价水平已超出居民购买力
2005年江都商品房施工51万平米、竣工31万平米。
2007年江都商品房施工达到万平米，仅新开工商品住宅就有万平米、竣工住宅万平米，住宅销售万平米（6480套）。
2006年江都城区商品住宅均价仅在2000余元/平米，而2007年商品住宅均价达到3421元/平米，目前商品住宅均价已达到3700-3800元/平方米，同期居民收入增长幅度远低于房价涨幅！
此外，2007年末江都城乡人均储蓄仅18391元，比上年仅增长%。
按目前城区平均一套普通商品住宅40万元以上的总价及户均人、城区家庭平均年收入约万元计算，则房价收入比在9以上，远超过6-8的正常水平；同时，根据江都居民高消费低储蓄的特点及平均月收入水平，普通居民购房对贷款首付及月供支出额的承受能力较低。
另外，根据江都城区目前普通商品住宅平均总价及月平均租金计算，租售比达到1：400以下，也远超过1：300-1：200的正常水平，以租养贷已不可能。
（2）未来两年城区商品住宅供应量将超过实际需求量，商品住宅市场供大于求
未来两年内城区商品住宅供应总量预计在160万平米以上。
按照城区目前24万人、两年内人均增加住房面积5平方米（即达到人均30平方米左右），同时以两年内城区新增人口3万人（注：根据江都规划，到2012年城区人口为30万人，即四年内增加6万人）且有30%的新增城区人口人均需要住宅面积30平米计算，潜在最大住宅需求量也不到150万平米。
而从现实情况来看，目前江都城区房地产供应量较大，尤其是市中心区以外的城北、城南有较多新楼盘，同时居民购买力已经饱和。未来两年内江都城区商品住宅年均销售量将小于2007年的万平米，从目前销售形势来看，预计未来两年城区住宅总销量在80-120万平米左右，房价也将趋于平稳或小幅上升。
因此，受国家宏观经济环境和房地产环境、相对于高房价而言的江都居民购买力的下降、江都房地产市场竞争日趋激烈可供选择面加大等因素的影响，2007年江都商品住宅量价一齐飙升的局面将难以为继，
未来两年内江都城区商品住宅供应量将超过实际需求量，商品住宅市场供大于求，后期销售形势不容乐观。

预计未来两年内江都城区商品住宅供需及供销对比：
未来两年内城区商品住宅供应量合计
/
160万平米以上
其中：目前城区市场商品住宅存量
约5410套
约60万平米
其中：目前楼盘未来两年内的后续住宅开发量
/
预计50万平米以上
其中：1年内新拍土地未来两年内上市住宅体量
/
约50万平米
未来两年内城区潜在最大需求量
/
不到150万平米
未来两年内城区商品住宅销售总量
/
预计在80-120万平米
附：江都城区目前在售楼盘销售情况表（数据截至2008年9月27日）：
项目名称
总套数
总面积（平米）
已售已备案（套数）
已售未备案（套数）
可售（套数）
水木南庭
344
36
4
304
心怡
春江花都
379
46368
154
17
208
金域地中海
208
110
0
98
津萃园
158
57
1
100
建盈国际城
890
462
1
427
鸿达
尚城时代
246
146
0
100
明珠山庄
314
201
12
101
恒泰贵筑
6