项目六消费支出规划3.ppt

项目六  消费支出规划
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工作任务及能力要求
（一）制定住房消费方案
（二）制定汽车消费方案
1、能够分析客户的住房消费需求
2、能够选择支付方式
3、能够根据因素变化调整支付方案
4、能够能够向客户提供相关咨询服务
5、能向客户提示相关风险
1、能够分析客户的汽车消费需求
2、能够选择支付方式和和贷款机构
3、能够根据因素变化调整支付方案
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工作程序
现在和未来负担能力
居住地点变迁和年限
自己房屋的依赖性
房租成长率
未来房屋价格的预期
购房
? 租房
房屋居住需求
空间需求
环境需求
家庭人数
生活品质
购房租房
购房决策
租房
地段环境
价格
内部设施
购房规划
时间
户型、面积
购房单价的确定
保值增值潜力
首期付款
偿还贷款
首期付款
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本项目相关知识
1、贷款方式的基本知识
2、还款方式的基本知识
3、住房消费相关税费及保险费
4、住房消费相关法律规定
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一、知识要求
（一）住房支出的分类
1、住房消费（租金价格衡量）
①购房；
②租房。
2、住房投资
将住房看成投资工具。
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5．租房的选择
（1）适合租房的人群
（1）刚刚踏入社会的年轻人。
（2）工作地点与生活范围不固定者。
（3）储蓄不多的家庭。
（4）不急需买房且不清楚房价走势者。
（2）租房和购房的比较分析
（1）年成本法；
（2）净现值法。
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租 房
购 房
优点
1．用较低成本，居住较大房屋。
1．提供属于自己的长久居住场所。
2．对未来收入的变化有较大承受能力
2．满足中国人具有定所的传统观念。
3．留存首期款，用作其它投资渠道和收益。
3．提高生活品质。
4．不用考虑未来房屋价格的下跌风险。
4．强迫储蓄，累积财富。
5．租房有较大的迁徙自由度和新鲜感。
5．具有投资价值和资本增值机会。
6．房屋质量或损毁风险由房主承担
6．可以按自己意愿布置和装饰家居。
缺点
1．别人房产，主动权在房主。
1．资金动用额大，缺乏流动性
2．无法按自己意愿装修布置房屋
2．维护成本较高。
3．有房屋租金价格不断上升的风险
3．需要承担房屋价格下跌和损毁的风险
4．有房屋上涨，未来购房成本增加的风险。
购房和租房的优缺点对比:
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6、租购房决策影响因素
房价成长率：房价成长率越高，购房越划算
房租成长率：房租成长率越高，购房越划算
居住年数：居住时间越长，购房越划算
利率水平：利率水平越高，租房越划算
房屋的持有成本：房屋持有成本越高，租房越划算
租房押金：押金水平越高，购房越划算
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7、租房或购房的决策方法
（1）年成本法􀂄
租房年成本=押金×机会成本率+年租金
购房年成本=首付款×机会成本率+贷款余额×贷款利率+ 年维修费及税金+折旧
比较租房或者购房的年成本,成本小的更为划算
购房后总价固定，如果贷款利率不变,随着每年还款，贷款余额逐渐减少,因此,购房年成本逐渐降低；
如果将来房租不断上涨,则租房年成本逐渐上升。
年成本法只是基于当前状况的一个比较，在租房或者购房决策时还应该考虑将来的其他因素的改变，比如房租是否呈增长趋势，房价是否呈增长趋势。
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例题：年成本法案例􀂄
小李看上了一套100平米的住房，位于广州市珠江新城附近，该住房可租可售。如果租房，房租每月5,500元， 以1个月房租作为押金。如果购房，总价120万元，可申请60万元贷款，房贷利率为6%，自备首付款60万
元，假定房屋的维护成本为5000元/年，年折旧率为2%，押金与首付款机会成本均为3%。
问：该房屋应该租还是购？
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