MK CPA《税法》专题班 资源税法（土地增值税） 土地增值税计算（2） 土地增值税税收优惠 土地增值税申报和缴纳 综合习题（1）.pdf

二、土地增值税计算
（四）转让未开发土地（无论企业/个人）扣除项目：
1、取得土地使用权支付金额
2、转让环节营业税、城建税和教育费附加、印花税
（五）按评估价计征土增税的行为
1、出售旧房及建筑物，按评估价计算扣除额
2、扣除项目不实，按评估价计算扣除额
3、隐瞒/虚报成交价，按评估价确认收入
4、转让房地产成交价低于评估价且无正当理由，按评估价确认收入
三、土地增值税税收优惠
1、建造普通住宅销售，增值额/扣除项目≤20%，免税；超过 20%，全部增值额纳税
纳税人既建普通住宅，又建设非普通住宅，应分别核算增值。不分别核算或不能准确核算增
值额的，其建造的普通住宅不适用上述规定
2、 企事业单位、社团及其他组织转让旧房作为公租房房源，且增值额未超过扣除项目金额
20%的，免税

3、国家建设被政府征用/收回的房地产，免税QQ717087028
4、因城市规划、国家建设需要而搬迁，由纳税人自行转让房地产的，免税
5、中国邮政集团公司邮政速递物流业务重组改制，邮政集团公司向速递公司转移房产应缴
纳的土地增值税，免征；已经缴纳的，退税

6、个人转让房屋
（1）转让住房：
财税[2008]137 号：自 起，个人销售住房暂免征收土地增值税（无房屋年限要求）；
个人购买或销售住房，暂免征收印花税
土地增值税暂行条例实施细则：个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税
务机关申报核准，凡居住满五年或五年以上的，免予征收土地增值税；居住满三年未满五年
的，减半征收土地增值税。居住未满三年的，按规定计征土地增值税
（2）个人转让商用房，正常计算缴纳土地增值税
7、个人之间互换自有居住用房地产，经当地税务机关核实，可免征土增
8、企业兼并，被兼并企业将房地产转让到兼并企业，暂免征土增
四、土地增值税清算
（一）清算单位
1、国家有关部门审批的房地产开发项目
2、分期开发项目，以分期项目核算
3、项目中包含普通和非普通住宅，分别核算
（二）清算条件
1、纳税人应该清算情形
（1）房地产项目全部竣工、完成销售的
（2）整体转让未竣工决算房地产项目的
（3）直接转让土地使用权的
2、税务机关可要求清算的情形
（1）房地产项目已竣工验收，已售建筑面积占可售面积≥85%；或虽未达 85%，但剩余已
出租或自用的
1
（2）取得销售许可证满 3 年未销售完毕的
（3）申请注销税务登记未办理土增清算的
（4）省税务机关规定的其他情况
（三）非直接销售和自用房地产收入确定
1、房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵
偿债务、换取其他单位和个人的非货币资产，发生所有权转移时视同销售房地产，收入按下
列顺序确认：
（1）按本企业在同一地区、同一年度销售同类房地产的平均价格确定
（2）主管