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［凤凰城］项目销售方案
嘉兴六合地产营销策划有限公司
二零一一年十二月
、代理项目基本概况
1、项目基本构成
精装酒店式公寓、步行街、卖场。
项目经济指标
酒店式公寓面积 平方米；步行街面积 平方米；卖场面积
平方米。
主力面积
酒店式公寓 45 平方米；步行街独立一层 30 平方米左右 ， 1-2 层 120 平方
米；卖场划分为 30 平方米的单元。
二、项目SWO分析
优势（ S）
城市综合体，聚集大量人气及商业配套，发展前景无限。
依托崇福广场优势，聚集人气。
依托崇福广场住宅入住，商业形成一定气氛，五星级酒店开业，以及政府
大楼入住，城市中心地段完全显现。
崇福广场的成功运作，给投资者带来继续投资凤凰城的信心。
劣势（ W）
与崇福广场有崇新线隔断，道路状况一般。
商业体量较大，且主力集中在步行街 1-2 层，单套面积过大，势必造成单
套物业总价偏高，影响到客户的投资热情。
机会（ O）
崇福镇即将撤镇建市，变成崇德市，政府的扶植力度及各方面配套会渐渐
完善，也将更加吸引长三角投资者的目光。
政府各部门入住崇福广场办公，崇福行政商业中心已然形成。
威胁（ T）
大型城市综合体，必须依托良好的招商以及后期商业管理。目前难以保障
今后项目的稳定运行。
崇福目前人口总量偏少，是否有能力消化现有或将有的商业。
目前崇福整体商业的售价及租金价格完全不成正比，投资回报较低，投资
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者受益较差。
总结
综上所述，项目的前景还是比较良好的，机会及优势远大于劣势。我们将
凤凰城定位为崇福广场凤凰城，充分依托崇福广场所带来的各种机遇和机会，
将凤凰城打造成与崇福广场相得益彰的，相辅相成的由高档别墅、精装酒店式
公寓、大型商场、品牌步行街为一体的城市综合体。
三、销售策略
项目营销定位
凤凰城项目包括大卖场、步行街和SOH公寓三大部分，项目将打造聚崇福 商业中心。
产品定位： 提高产品的综合竞争力，在产品设计、营销包装及商业管理上
以高档形象入市。
商务酒店和精装酒店式公寓（ 1 号楼） ；
购物餐饮商业综合体（ 1 号楼 /2 号楼 /3 号楼） ；
品牌服饰步行街（ 5-8 号楼） ；
高档小区配套商业（ 42/43 号楼） 。
商业业态定位：
商务酒店： 国内知名品牌，现正与开元曼居、如家快捷、汉庭洽谈；
单身公寓： 精装城市名仕馆；
1-3 号楼商铺： 餐饮休闲娱乐区；
号楼综合体： 购物中心（大卖场） ，通过将两层商业划分成格子铺的方式
（单套 12-15 平方米） ，推向市场，现正与国美电器和世纪华联洽谈。
5-8 号楼： 高档品牌服饰精品一条街；
42/43 号底商： 高档社区配套商业（洗衣店、便利店、宠物店、餐饮等）
形象定位： 崇福唯一的集广场、政府、酒店、居住、商业、办公为一体的
城市综合体。
2．营销策划基本原则
全面领先： 以我为主，经营理念先进、产品精良、价格合理的产品，概念
先行 , 从而取得区域领先的市场地位。
卖点不可一次推完： 由于项目的销售采用开门蓄水的销售方式，销售周期
相对蓄水能量，我们必须保持市场的新鲜度，保持销售工作的多次高潮，项目
卖点需要进行有节奏、有层次的推广，根据项目的营销周期和工程进度以及招
商进度进行合理规划，有目的的进行宣传推广，不能一次性把卖点推完。
形象先行，展示先行： 以强势概念树立本案鲜明的市场形象，确立品牌经
营和环境优势以及区域优势，唤起市场对本案的关注度。提前展示主题概念策
略能更好地为本案的推售与形象服务。通过对项目的提前展示和广告推广，形
成极大的市场震撼力，从而迅速被市场认可。
招商同行： 招商同行，以全面提升商业品质，从高标准邀请品牌商家及商
家入手，形成本案的鲜明形象和操作模式，通过良好的招商造势，带动销售的
火热进行；通过前期的招商，同时也能给项目在推广过程中提供不间断的炒作
话题。
全面覆盖： 基于资金回笼等问题，要想快速的套现，所以，需要最大限度
启动大众投资市场，所以，在媒介安排上，足够的密度和力度都是必不可少的。
同时，通过有效的促销措施挖掘并刺激潜在的大众客户，使他们的投资愿望尽
早地爆发。
内外兼顾： 考虑到本案短时间内的销售目标，依赖本地消化是不可能的，
我们必须通过对外来资金的招商推广销售来促进，内外同时进行，以求在最短
的时间内消化所有的物业。
客源定位： 鉴于崇福广场客源住宅以崇福本地客户为主 ， 酒店式公寓以杭
州、宁波、温州地区投资客为主（萧山、 慈溪、 温岭等） ， 步行街以杭州、