融创张琨mike老师新时期下的融创狼性营销策略三.ppt

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新时期下的融创狼性营销策略
-------分享人：MIKE
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8年大型房地产开发企业从业经验，丰富的营销实战经历
2. 历任恒大项目销售负责人，城建集团安徽区域总经理助理、
营销总监、融创营销总监
3. 操盘项目：黄山芙蓉国、新嘉园、武林府、望江府、之江一号等

MIKE老师简介
请联系助理小雨 2332015132
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1、高端品牌战略，布局一二线核心城市
2、高端精品战略，倾力打造高端精品住宅
3、超五星级案场、样板区体验打造
4、聚焦高端圈层客户，赚有钱人的钱
5、严苛营销节点导向，一切服从营销
6、敏锐市场洞察力，绝不放过机会
三、融创业绩爆发式增长的核心精髓凝练
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三、融创业绩爆发式增长的核心精髓凝练
7、巧妙寻找竞品，借势、造势
8、8S案场服务标准，苛求精品服务
9、精攻渠道建设，巧搭资源平台
10、系统化目标考核管理体系建设
11、高端价格体系，灵活管控模式
12、高奖励机制，多奖励考核节点
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四、房地产营销的特点
1、不可移动性、土地成本极高
2、大宗高总价商品，购买谨慎
3、重复购买经验少，信息不对称强
4、期房销售，生产和销售周期长，购买到交付时间长
5、受政策影响巨大
6、可以贷款支付
7、兼具使用功能和保值增值功能
8、每一套都有唯一性，每一个客户都有唯一性
9、行业内品牌非常多，但有鲜明特点的最少
10、所有渠道都不属于自己
11、销售额巨大销售人员最少
12、营销费用不低，但所占销售额比率极低
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房地产营销的全程分解
土地研究------- 拿地-------产品定位方案设计-------形象定位-------营销推广--------形象展示--------客户体验和接待-------客户摸排和价格测试------定价-------开盘
财务现金流是血液；设计是外貌；工程是骨骼和肌肉；物业是化妆和保健；营销是灵魂和气质
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房地产营销中总结的几个公式
成交量=来访量*来访客户质量*客户体验度*接待质量*回访质量*竞争楼盘干扰度*产品性价比因子
费效比=投入营销费用/产出效果
需求客户量=房产套数/成交率
成交率=项目价值/价格
项目价值=（产品价值*传递率+体验服务品质*感受度）*营销人员用心程度
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五、房地产营销的发展趋势
品牌
设计体验
物业增值服务
渠道
信任
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第二单元：融创渠道核心解密
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由收购绿城引发的思考
———融创与绿城
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