深圳城市更新情况调研报告.doc

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关于城市更新情况调研报告
中煤南方能源 王有华
一、城市更新概况
的城市更新最早始于 2004 年，当时叫旧村改造， 2009 年后称为城市更新，其实质就 是土地资源的再利用，通过综合整治、改变功能、拆除重建等措施，达到改善环境、完善基 础设施配套、消除安全隐患之目的，城市发展已进入到以城市更新为主的发展阶段。
（一）城市更新的必然性
1． 土地资源稀缺
据 2011 年相关统计资料显示，市方千米，除去农用地面积 906 平 方千米外，建设用地面积已达 934 平方千米，占全部国土面积的 47%，接近城市规划要求建 设用地总规模不能突破 50%的红线。预计到 2020 年，可新增建设用地仅为 42 平方千米，既 无外扩的空间，也无大幅度增加建设用地的可能，唯有提高土地利用效率。
2．人口密度大
建市之初，规划人口为 600万，据市出租屋综管办统计，截止 2011 年10月底，登记 在册的非户籍人口 1280 万人，户籍人口 274 万人，全市实际居住人口已超过 1500 万，是 中国人口密度最大的城市，城市配套滞后，迫切需要通过城市更新，拓展空间，完善相关基 础设施，提升城市质量。
3．产业升级快
过去许多单纯的工业用地或厂房，基本上都是为配套早期的“三来一补”加工制造业 的，经过产业转型和升级， 已不适应当前以金融、 高科技、 服务业为主导的新兴产业的发展。 通过参与城市更新改造，转变经营发展模式，发挥产业聚集效应，释放土地最大价值。
4．历史遗留问题多
1992 年之后，经济进入高速发展的轨道，随着大量移民及务工人员的涌入，的房屋租 赁需求急剧攀升。村级股份公司及村民违规加建、抢建房屋现象屡禁不止，虽然经过 1992 年、 2004 年两次农村城市化改造，全市农村集体土地均已转为国有土地，但城中村房屋的
确权问题一直是困扰城中村改造的核心问题。 截至 2013年底，历史遗留建筑有 38万栋， 建
筑面积约 4 亿平方米，约占市总建筑面积 50%，通过城市更新部分可以理清产权。
（二）城市更新政策性文件
2004 年，市颁布《城中村 （ 旧村 ）改造暂行规定》 ，拉开了旧改序幕； 2009 年陆续颁布 《市 城市更新办法》、 《实施细则》以及一系列配套制度，进一步规市场秩序 ，其中一条规定旧 改项目允许原业主自改或以合作的方式改造， 土地可以以协议的方式出让， 无须招拍挂， 这 意味着列入旧改的项目无需先完成国家的征收、 储备、 招拍挂出让的程序， 直接由权利人自
主协商一致，申报审批，然后确定开发主体便可实施，极大缩减了旧改的时间要求； 2012 年出台《市城市更新办法实施细则》 ，进一步促进了城市更新发展。
（三）城市更新进展情况
截止 2013年底，全市已列入计划项目 407 个，总用地面积 35平方公里；完成规划审 批 229 项，用地面积约 20 平方公里；已签用地合同项目达 102 个，涉及拆迁用地面积 平方公里，出让用地面积 平方公里，涉及建筑面积 1800 多万平方米；建设实施完成并 上市销售项目 27 个，涉及建筑