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深圳城市更新情况调研报告
　关于深圳城市更新状况调研报告
　 中煤南方能源有限公司 王有华
　一、深圳城市更新概况
　 深圳的城市更新最早始于 2004 年，当时叫旧村改造，2009 年后称为城市更新，其实质就是土地资源的再利用，通挂，而实行协议转让的方式，拿地主要取决于开发商的政商关系，这成为官商勾结的根源，并为大家所诟病。但问题是开发商负责前期征地拆迁，某种程度上担当了官方在土地开发中的角色，假如拆迁平整后的土地重新进入招拍挂程序，明显同样有失公允。
　（四）市场主导隐忧重 深圳城市更新由开发商主导，美其名曰市场化，但市场化引发了很多并发症。一是补偿标准完全市场化，假如开发商支付了过高的补偿成本，必定会提高容积率，间接提高整个城市地方密度，让城市的可持续发展难以为继；二是拆迁完全市场化，开发商通常会对违章建筑进行适当补偿，否则就可能拆不动，这无疑是助长了违建、抢建的气焰，从而会导致新的社会问题。
　（五）开发商恶性 竞争 城市更新项目前期投入资金大，投资回报期较长，但由于改造地段升值、政策实惠等因素，其毛利率依旧高于通过招拍挂流程获得的开发项目。故开发商对城市更新项目趋之若鹜，往往为争夺一个旧改
　项目，通过相互抬升拆赔比，进行恶性竞争。众所周知，万科和佳兆业对于南园新村旧改项目，将拆赔比提升至惊人的 1:，最终被政府叫停。
　 三、城市更新 发展 新趋势
　 2015 年 1 月 5 日，广东省委巡察组，点名指责深圳房地产开发商主导城市更新引发的并发症比较严峻。同时，佳兆业事务的爆发，暴露出深圳城市更新可能涉及暗箱操作及利益输送等问题，深圳城市更新面临新形势与新选择。
　（一）城市更新仍是主流 2011 年，深圳土地供应出现存量土地供应首次超过新增土地供应的拐点，2012 年存量用地供应规模达到高峰，占供地总量近 75%，2013年及 2014 年存量用地供应比例均在 60%以上。据业内人士预料，若深圳已批准的 400 余个城市更新项目全部消化，供应土地可支撑深圳将来 20-30 年的需求，这意味着，面对住宅用地供应捉襟见肘的局面，城市更新仍是深圳将来城市发展的主流，也是推动城市发展的大战略。
　（二）更新模式面临变革 深圳此轮地产风暴，或将对更新模式产生重要影响，项目审批将会更加严格透亮，同时，政府可能会调整旧改流程，比如参照香港模式，政府主导拆迁，按周边楼价赔偿拆迁户，解决好动迁等前期问题，然后出让净地让房企进行开发；政府亦可将成片的旧改项目用地进行
　拆分，切割成多个小地块，交由不同的房企进行开发，以此割断官员和单独某一家房企之间的利益输送链条。
　（三）更新速度可能放缓
　2014 年可能成为深圳旧改的转折年，城市更新向着持续、秩序、质量的方向发展。预料今后每年供应土地量稳定在 2 平方公里左右，每年供应建筑面积保持在 700 万平方米左右，进一步放缓立项速度。同时，考虑到拆除重建所面临时间、人力及物力成本的昂扬，今后政府将会激励原权利人加大综合整治力度，削减拆除重建规模，完善相关配套，推动产业升级与城市发展。
　（四）开发模式趋向精细化
　佳兆业事务，可能成为深圳旧改开发模式从粗放型转为精细化运营的一个转折点。随着利润空间的降低，以及不确定性因素和风险的相对增加，开发商介入城市更新项目的看法会更加谨慎，过去开发商只要拿到项目，就能赚大钱的日子一去不复返了，开发商必需通过专业化与精细化运作，限制成本，创建收益。
　（五）产业用地比重攀升 2015 年 3 月 9 日，深圳市规土委公布了《2015 年深圳市城市更新单元安排第一批安排》，商住项目大幅缩减，新型产业用地占比升至七成，这是深圳调整土地市场格局、收缩住宅供地、提高产业土地供应、推动产业升级的重要新举措，还是城市更新处于风口浪尖特别时期的权宜之计，有待于深化持续的视察。
　四、城市更新案例分析
　 据统计，目前参加深圳城市更新项目的地产商有 30 多家，其中，
　央企包括华润、招商、中航、中信、中粮和远洋；深圳本土起家的民企有佳兆业、京基、卓越与星河。华润置地、佳兆业、招商地产、京基、卓越 5 家房企为旧改一线梯队，在深圳获得旧改土地总面积超1000 万平方米。（重点项目见表一）
　表一
　 深圳市旧改重点项目统计表
　 项目名称
　 面积（m m2 2 ）
　 开发商
　 状态
　 预期业态
　 备注
　 蔡屋围旧改
　 万
　京基集团
　规划中
　商业、住宅
　黄贝岭旧改
　40 万
　深业集团
　建设中
　商业、办公
　鹿丹村改造
　 万
　中海地产
　启动
　住宅、商业
　木头龙旧改
　 万
　益田集团
　停滞