深圳城市更新情况调研报告.doc

.关于城市更新情况调研报告中煤南方能源有限公司王有华一、城市更新概况的城市更新最早始于2004年,当时叫旧村改造,2009年后称为城市更新,其实质就是土地资源的再利用,通过综合整治、改变功能、拆除重建等措施,达到改善环境、完善基础设施配套、消除安全隐患之目的,城市发展已进入到以城市更新为主的发展阶段。(一),市方千米,除去农用地面积906平方千米外,建设用地面积已达934平方千米,占全部国土面积的47%,接近城市规划要求建设用地总规模不能突破50%的红线。预计到2020年,可新增建设用地仅为42平方千米,既无外扩的空间,也无大幅度增加建设用地的可能,唯有提高土地利用效率。,规划人口为600万,据市出租屋综管办统计,截止2011年10月底,登记在册的非户籍人口1280万人,户籍人口274万人,全市实际居住人口已超过1500万,是中国人口密度最大的城市,城市配套滞后,迫切需要通过城市更新,拓展空间,完善相关基础设施,提升城市质量。,基本上都是为配套早期的“三来一补”加工制造业的,经过产业转型和升级,已不适应当前以金融、高科技、服务业为主导的新兴产业的发展。通过参与城市更新改造,转变经营发展模式,发挥产业聚集效应,释放土地最大价值。,经济进入高速发展的轨道,随着大量移民及务工人员的涌入,的房屋租赁需求急剧攀升。村级股份公司及村民违规加建、抢建房屋现象屡禁不止,虽然经过1992年、2004年两次农村城市化改造,全市农村集体土地均已转为国有土地,。截至2013年底,历史遗留违法建筑有38万栋,建筑面积约4亿平方米,约占市总建筑面积50%,通过城市更新部分可以理清产权。(二)城市更新政策性文件2004年,市颁布《城中村(旧村)改造暂行规定》,拉开了旧改序幕;2009年陆续颁布《市城市更新办法》、《实施细则》以及一系列配套制度,进一步规市场秩序,其中一条规定旧改项目允许原业主自改或以合作的方式改造,土地可以以协议的方式出让,无须招拍挂,这意味着列入旧改的项目无需先完成的征收、储备、招拍挂出让的程序,直接由权利人自主协商一致,申报审批,然后确定开发主体便可实施,极大缩减了旧改的时间要求;2012年出台《市城市更新办法实施细则》,进一步促进了城市更新发展。(三)城市更新进展情况截止2013年底,全市已列入计划项目407个,总用地面积35平方公里;完成规划审批229项,用地面积约20平方公里;已签用地合同项目达102个,,,涉及建筑面积1800多万平方米;建设实施完成并上市销售项目27个,涉及建筑面积600多万平方米,对当前房地产市场产生了重大影响。二、城市更新问题存在分析城市更新是一项系统的综合工程,涉及诸多要素与诸多利益的平衡,必然是一个历时漫长、不确定性较大的复杂过程,有开发商形象地总结为“拆不动,赔不起,玩不转”。(一)旧改拆迁难度大按照《市城市更新办法实施细则》规定:“住宅类小区,100%业主同意并签署《拆迁补偿安置协议》方能进行下一步工作”,这是旧改的最大难点。2010年最先试点的木头龙、南苑新村等8个老旧住宅小区改造,因达不到100%业主的同意,至今无一成功推动;2013年3月,鉴于老旧住宅小区旧改易造成诸多利益纠纷,进而引发社会问题,政府决定除非有严重的质量问题或重大公共设施、基础设施建设需要,原则上暂不进行拆除重建。(二)拆迁补偿标准高城市更新拆迁补偿,涉及到各方利益的博弈,从蔡屋围改造,到岗厦、大冲村改造,拆迁补偿纠纷如影随行,大多数是以开发商最终开出较高的补偿条件为代价。补偿标准高,还体现在开发商要对违法建筑进行埋单补偿,加大了旧改成本,提高了旧改的门槛,同时也加剧了村民非法抢建加建行为,布吉三联村竟然有村民把占地100平米的宅基地,通过钻洞、,堪称全国之最。爬山等方式加建到3000(三)审批流程存争议更新项目审批要经过40多个部门,约需盖200个公章,操作过程寻租点多,容易滋生腐败。更新项目不实行招拍挂,而采取协议转让的方式,拿地主要取决于开发商的政商关系,这成为官商勾结的根源,并为大家所诟病。但问题是开发商负责前期征地拆迁,某种程度上承担了官方在土地开发中的角色,如果拆迁平整后的土地重新进入招拍挂程序,显然同样有失公平。(四)市场主导隐忧重城市更新由开发商主导,美其名曰“市场化”,但市场化引发了许多“并发症”。一是补偿标准完全市场化,如果开发商支付了过高的补偿成本,必然会提高容积率,间接提高整个城市地方密度,让城市的可持续发