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我国房地产行业债券占比及发债规模分析
 
   
 
 
 
 
 
 
 
     
 
 
 
 
 
提示：2017年债券融资总额大幅下降，公司债占比大幅下降。2017年房地产来源于信用债融资的总额相对于2016年下降69%，
        2017年债券融资总额大幅下降，公司债占比大幅下降。2017年房地产来源于信用债融资的总额相对于2016年下降69%，主要原因来自于公司债的大幅缩水，从2016年的7,724亿元减少至2017年的622亿元。中票的比例大幅上涨，融资额度抵达近年的高峰。另一方面，新型融资手段ABS（证监会ABS+银监会ABS）的额度也在不断扩大，从2012年的19亿元增长到2017年的582亿元。
      参考
发布《2018年中国房地产市场分析报告-行业运营态势与发展趋势研究》
图：2016年为地产行业债券型融资的高峰期，2017年规模大幅下降
资料来源：公开资料整理
图：2017年监管趋紧，房企公司债占比大幅下降
资料来源：公开资料整理
      发债利率持续提升，上市房企中龙头公司始终占据一定优势。据我们测算，%，%（加权平均值），而部分财务较稳健的龙头房企如万科、保利、%。%，%（加权平均值）；随着利率逐渐上涨，龙头公司（TOP20）收缩发债规模，2018年与非龙头公司规模差距开始持续扩大，一方面验证了龙头公司目前资金相对充裕的，另一方面，预示着非龙头公司未来的财务成本将持续相对提高。
图：龙头发债利率低于非龙头（上市公司）
料来源：公开资料整理
图：龙头与非龙头发债规模的差距开始扩大（上市公司）
资料来源：公开资料整理
      在融资收紧的背景下，龙头房企亦通过海外融资拓展资金来源。从历史上观察，开发商在应对融资收紧时普遍采用两种方式：1）开辟新型融资渠道：2005年房地产信托迅速壮大；2014、2017年赴海外融资；2017年