万江区房地产市场研究报告.ppt

P art1 宏观市场市场介绍万江概况?万江区内面积 平方公里,地处水乡片区,拥有得天独厚的发展优势。?万江是鱼米之乡,物产资源丰盛,过去一直是交通要塞和商贾云集之地。?万江还是著名的“书画之乡”、“粤曲之乡”?然而,十五期间,万江逐渐沦为一个功能单一的、偏重“交通、商贸、低端制造业”的附属功能片区, 交通路网发达,但仍然以造纸等低端制造业为主, 经济发展明显滞后。?万江城市新区建设,将“拆旧”和“建新”并举。“拆旧”——将部分落后、破烂的“农村味”浓厚的建筑群进行改造; “建新”——建新城市中心区。把万龙片区定位为未来的行政文化中心区。?万江坐拥近 90公里东江水岸线,环境优美、景色宜人,街道内绿化覆盖率达 % ,一年四季绿色盎然。街内治安状况井然有序,为企业发展和市民安居乐业提供了可靠的保障。吸引了恒大帝景、滨江公馆、水印长堤、北大资源御湾、葡萄庄园等大型楼盘抢先进驻,使万江版块成为众多置业者的热选区域。万江城市名片——龙舟节万江商业名片——华南 MALL 万江下坝坊——东莞鼓浪屿万江地标——金鳌塔水乡片区的代表镇区,城市建设和经济发展在水乡片区中排名靠前。万龙片区?详细性控制规划:东莞水道以西、环城路以东、万江河以北、东江南支流以南围合而成, 规划面积约 1161 公顷。?片区现状:存在大量的原住民自建房、大量的贸易市场和企事业单位。?区域定位:商贸流通中心、新行政中心、滨江生态居住区。坝头片区?详细性控制规划:东莞水道以南、环城路以东、运河以北、坝头社区以东围合而成,规划面积约 471 公顷。?片区现状:较多的中小工厂。?片区定位:融商贸、休闲和居住于一体。中心片区?详细性控制规划:东莞水道以北、环城路以东、万江河以南围合而成,规划面积约 760 公顷。?片区现状:较多的工厂企业、较多的商贸中心和集市,交通枢纽所在地。?区域定位:商贸流通中心。万龙片区坝头片区中心片区★万江规划万江中心片区是较为成熟的片区。?万江作为东莞城市中心区的组成部分,位于中心城区西大门,古往今来一直是交通要塞和商贾云集之地,处于“广深经济”之间, 是连接粤港澳地区的重要枢纽。?万江街道立足于城市发展的需要,确定了“一城、两区、三河、四带、五组团”的框架,并根据自身的城市特质,完成了“三环、六园、一中心”的城市升级十大重点工程规划和绿地系统、水利水环境等专项规划。随着这些美好蓝图、崭新思路的付诸实施, ?万江将不断展现其浓郁的水岸生活魅力, 逐步成为东莞最适宜创业、最适宜居住的主城区之一。万江规划依托东江水景资源发展起来的城市定位。万江商圈特征:以万江区府商业带和华南 MALL 商业带为主,整体商业氛围尚不浓厚。石美茶叶市场万江区府商业带江滨花园商业带总站商业带华南 MALL 商业带区府商业带:以都会广场为中心, 商业外溢至区府附近,业态以百货超市、服装、餐饮为主,满足生活配套需求为主。江滨商业带:东莞最早期的社区商业一条街。业态以便利店、餐饮、中介为主。华南 mall :大型旅游主题 MALL ,经营业态以百货超市、餐饮、游乐项目、电影院为主。总站商业带:以新兴的专业市场为主,专业市场有阳光海岸茶叶批发城、千熠发小商品批发市场。石美茶叶市场: 东莞最早也是经营最为成功茶叶市场。P art2 微观市场市场介绍市场介绍中小规模社区,配备集中商业,以 82-107 平户型为主?项目位置:莞穗路与金龙北路交汇处(风临美丽湾旁) ?占地面积: 45401 ㎡?总建筑面积: 133605 ㎡?容积率: ?绿化率: 34 % ?建筑组成:由 8栋 22 层的高层住宅围合组成?主力户型: 82-107 ㎡两房与三房?物业类型:住宅、商业?产品数量: 781 套 1栋2栋 3栋4栋 5栋6栋 7栋8栋 9栋户型配比恒大帝景该户型设置差,布置不合理劣势: ?厨卫相连,不卫生; ?主人房不带套间,私密性不够,舒适度差; ?厨房基本为黑房,户型设计差; 92 ㎡的两房两厅一卫 128 ㎡的三房两厅一卫劣势: ?户型不方正、设计差; ?客厅阳台连通厨房,设计不合理; ?主人房不带套间,私密性不够,舒适度差; ?卧室门相对,有门煞; 户型点评首版户外:品牌推广第二版户外:产品推广第三版户外:开盘广告恒大系产品公式化营销历程:户外广告推广三部曲推广特点