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合约规划体系的建立与实施要点
文：成锦亚

随着房地产行业调控的不断升级，地产项目的盈利风险亦逐渐放大。作为确保投资收益的关键，成本管理起着至关重要的作用，而卓越成本管理的实现，有赖于专业化的管理提升。作为成本管理专业化提升的一项重要工作，合约规划已成为行业管理热点，越来越多的房企已在思考如何建立并实施合约规划体系。

一、合约规划的由来
业内有常见两种成本管理模式，一种是以预结算、合同管理的合同造价管理模式，一种是以目标成本、动态成本管理的目标成本管理模式。
第一种模式主要工作包括清单及预算编制、招标及合同签约、变更签证管理、合同结算等。以合同为管理载体，注重招采及施工阶段工程造价的合理性与准确性，在地产开发价值链中后端起到管理作用，但对项目开发前端成本投入缺乏判断、产品的经济合理性缺乏控制，导致项目整体成本控制风险加大，可能项目结算完成时才发现项目盈利大大低于预期。该模式处于行业常说的成本核算阶段。
鉴于成本核算模式的弊端，万科于2001 年提出目标成本管理，在项目前期思考清楚成本投入，以科目的方式制定项目成本目标，通过目标成本控制设计和招采的合理性，在工程施工阶段通过动态成本跟踪目标实现，最终将项目整体成本控制在事先设定的目标范围内，以确保投资收益。该模式处于行业内常说的成本控制阶段。
由于地产项目成本绝大部分通过合同发生，以科目形式的目标成本、动态成本如何与合同进行业务关联，需要一个有效的桥梁，实现业务的系统化运作。

为实现目标成本管理与合约管理的有效衔接，龙湖融合了中海的合约策划?和万科的目标成本， 形成合约规划，在项目初期明确合同清单和招采业务安排，将目标成本分解到各个合同，前置控制合同定标及签约，并在动态过程中基于合约规划进行目标跟踪，实现目标成本管理与合同管理的业务体系协同。
合约规划在各企业应用过程中经过不断完善，最终实现了完善的合约规划体系。
【?合约策划是中海合约管理中的一个优秀的管理工具，旨在项目初期梳理合同，明确每个合同的采购业务开展方式、时间计划、成本控制措施等，指导后续各合同工作的开展。】

二、合约规划的价值
在思考合约规划的价值时， 主要思考合约规划究竟应当解决什么问题。合约规划需要解决以下三个问题：
第一个问题：项目上会出现多少个合同，每个合同包含什么具体内容？
解决此问题的价值在于项目初期对合同进行整体把握，避免重大合同错漏，减少项目合同拆分的随意性。
第二个问题：每个合同的目标成本控制值是多少，如何将合同控制在目标成本范围内？
解决此问题的价值在于构建目标成本与合约的关系，并基于合约规划开展未签约合同的成本估算工作。
第三个问题：如何开展每个合同的采购工作？
包括招标采购方式、责任主体、付款方式等各项业务开展方式等，即常规意义上的采购策划。解决此问题的价值在于对项目招标采购进行整体性策划和把控，规范项目采购业务的开展。
除此之外，合约规划还可有更多的价值，如基于合约规划划分合同边界，减少工程施工过程中的争议和扯皮，减少现场责任分歧和签证，保障工程进度和质量等等。
通过解决以上三个重点问题， 合约规划将目标成本、合同管理和招标采购进行了有效的衔接，对成本专业化管理提出了更高的要求，构建了更为系统、专业的成本管理体系：