上江城营销推广方案.doc

上江城营销推广方案
一、项目概况
“上江城”位于九龙坡区直港大道端头,天宝观景广场旁,项目区位、地理位置优越,是九龙坡区政府倾心打造的居住黄金发展区域。距杨家坪转盘中心商业区步行仅1千米之遥,商业、娱乐、生活、学校、医疗配套成熟完善。项目东临长江、滨江路,南靠青山,西接和尚山水厂,北接天宝观景广场,在直港大道街区沿线,此处已是最后一块可供开发的土地。同时近邻九龙坡区得名的长江上的九龙滩,文化文脉悠远深厚。
小区规划用地呈三角形,南北长约290m,东西长约320m;整个用地西南高,东北低,坡度大,,;规划红线面积60400m2,总占地面积约106亩,其中小区用地面积44005 m2,保护绿地面积6000 m2,,,商业建筑面积5898 m2, m2,会所2000 m2,车库面积9144 m2, m2
“上江城”在建筑中继承和发扬巴渝文化,让传统巴渝建筑符号融入现代建筑中,“把建筑种在山上,让房子开在水边“,打造具有典型”重庆味道“的濒水坡地建筑是”上江城“产品规划设计的指导思想。
二、市场环境分析
       参考《项目专项市场调查报告》
三、目标市场选择
    主力目标群共同特征描述
1)、方位。以杨家坪转盘为中心的九龙坡区及大坪地区的购房者,也包括部分大渡口、李家沱等九龙坡周边地区欲进杨家坪中心城区居住的购房者。
2)、年龄。年龄在25-50岁之间,其中30-45岁间的购者将占其中大部分。
3)、身份。不享受经济及政治特权的二次购房的事业、机关干部和国营企业干部;以城市白领、私营个体户、小企业业主以及自由职业者。
4)、文化。普遍受过系统教育和专业训练,具有较高的文化程度和个人修养,但又非学者型,具有较丰富的社会经验。
5)、收入。虽不是社会上的高收入者,但普遍有稳定和良好的收入,家庭月收入在3000-5000元之间。
6)、家庭结构。家庭结构以三口之家为主,也包括部分单身家庭和二口之家以及三代同堂的五口之家。
7)、心理。处于人生中年,对传统文化和居住氛围具有一定的怀旧情结,对以前生活状态及经历具有追忆心态。
8)、偏好。注重居住环境,看重生活品质。一方面追求恬静、舒适的居家环境,同时也有追求城市繁华、便捷生活的意愿,对近郊成熟生活配套具有很高的敏感性。
综上所述,我们选择的目标群,虽不是社会上的高收入阶层,但普遍是社会的中坚力量,具有稳定而较高的月收入,个人成就感强,工作负荷重,生活节奏快,个人文化和修养较高,在购房的选择上趋于理性,不太容易被流行所影响,且追求一定的品味、格调,并根据自己的实际需要做出选择。选择三室两厅的客户大部分购房者作终生用房的打算。
四、产品特征描述
“上江城”是一个满足现代高品质居家生活各项功能指标,以山为背景,以江水、内庭溪水形成水景体系,以巴渝传统坡地建筑特色形成风格,以创造和睦、开放、交流的老重庆街区生活氛围,激发重庆人潜在的怀旧情绪作为楼盘附加值的典型“重庆味道“的濒水坡地居住小区。
其主要特征如下:
1)、具有方便的交通和完善的生活必须配套设施,离中心城区较近。
2)、小区是直港大道片区最后一个成规模开发的小区,具有明显的市场独占性。
3)、拥有重庆最宽广的江景资源,临靠近2万方的观景广场,景观资源得天独厚。
4)、小区有合适的绿化和公共活动面积,但不必客意追求绿化的奢侈性和大面积。
5)、小区园林风格和建筑外立面贴近自然,延续传统的巴渝古风古韵,富于文化底蕴。
6)、户型设计强调采光、通风和各种居住功能的完善,而不一味强调大面积和不实用的功能。户型的紧凑、实用,有效控制面积是其最大特色。
7)、强调建筑质量
8)、建筑形式、立面和景观小品中延续传统建筑韵味,传递小区本土建筑文脉主张。
五、产品概念设计
参考《项目设计要点》
六、项目SWTO分析
项目优势:
1、处于直港大道成熟社区大环境,拥有完备、成熟的生活配套。
2、拥有重庆最宽阔的江景景观。
3、临靠天宝观景广场,景观优势得天独厚。
4、规划设计得当,观江面广,观江户型多。
5、项目规划因形就势,是典型的重庆坡地建筑,具有丰富的天际景观线。
6、在园林景观和外立面设计上,重视传统居住文脉的延续,具有强烈的文化气息。
7、位于滨江大道旁,未来发展前景看好。
8、项目规划设计较为合理,户型设计在区域市场内具有领先性。
项目劣势:
1、与码头和铁路临近,噪音污染大。
2、建筑体量过大,容积率偏高,再加上后排建筑全为超高层,影响小区整体居住环境。
3、金江明珠和佳宇宾馆横亘于小区面前,严重阻碍小区江