XXXX08 克尔瑞 淮南 淮南淮矿项目 淮矿地产 淮南淮矿项.pptx

XXXX08_克尔瑞_淮南_淮南淮矿项目_淮矿地产_淮南淮矿项淮南淮矿项目商业发展策略(cèlüè)及定位报告（终稿）
中国房产信息集团(jítuán) | 决策咨询
February 8 , 2010
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报告(bàogào)说明
感谢淮矿地产给予易居（中村项目(xiàngmù)商业部分提供前期定位咨询服务。
针对本项目(xiàngmù)，咨询团队从以下几部分入手：
— 走访项目(xiàngmù)所在区域经营户、拆迁户、消费者以及业内人士，获取对项目(xiàngmù)及市场的认识 ；
— 通过对淮南及区域商业市场现状分析，了解和把握城市及区域商业发展趋势；
(xiàngmù)理解— 对项目(xiàngmù)现方案商业规模从市场可行性方面进行论证，并深刻梳理区域资源禀赋；
— 开展项目(xiàngmù)组动脑会，结合过去在商业地产咨询中的经验以及对本项目(xiàngmù)的理解，借鉴相关案例经验，制定最优方案；
— 在确定方案方向的基础上，进行产品细节修正，调整规划布局、业态建议、动线建议、景观建议等。
以下提供本项目(xiàngmù)报告。
数据来源：实地调研(diào yán) 淮南市房地产管理局 淮南统计年鉴 淮南社会经济公报
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基于对项目的初步理解，我们形成这样的认知
边缘城区 | 高开发强度| 不确定性风险 | 高招商难度
目标(mùbiāo)及要求
1、项目以棚户区改造立项，以住宅及商业为开发物业主体；
2、商业部分将打造成区域性商业中心并带来丰厚利润；
3、完成对项目规划布局建议及商业部分定位工作。
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基于对项目的深刻理解，我们在进行项目方案(fāng àn)建议之前形成以下认识
三点(sān diǎn)认识
项目应打造成淮南西部区域标杆，改善(gǎishàn)区域形象
项目应充分整合区域旅游资源以寻求突破
项目的开发应成为促进区域发展升级的重要支撑
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基于对项目的以上认知(rèn zhī)，易居认为项目前期需解决四大核心问题：
R1
项目市场(shìchǎng)机会论证。
R2
R3
R4
项目最优发展策略(cèlüè)问题。
项目最佳规模及业态定位问题。
项目财务成本测算问题。
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至此，易居认为
项目的挑战远大于机会，
我们需要对区域商业市场详细研究，
充分(chōngfèn)整合运用区域历史文化及自然资源禀赋，
以最佳策略、最优规模及最小风险、最大利润率，
指导项目操作、精准定位项目以找到发展的突破点。
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研究(yánjiū)框架
项目(xiàngmù)属性认知
城市属性分析
区域及片区分析
地块及项目(xiàngmù)属性界定
城市房地产发展分析
区域商业市场机会分析
区域住宅市场机会分析
区域市场访谈分析
整体发展策略
项目定位建议
整体规划及业态布局建议
招商运营建议
市场机会论证
物业发展建议
项目财务评价
项目开发周期
项目经济测算
旅游文化市场研究
淮南旅游文化市场简析
旅游文化市场商户访谈
旅游文化主题适应性评估
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研究(yánjiū)框架
项目(xiàngmù)属性认知
城市属性分析
区域(qūyù)及片区分析
地块及项目属性界定
市场机会论证
物业发展建议
项目财务评价
旅游文化市场研究
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1
项目属性(shǔxìng)/城市区位分析
皖北
皖中
皖东
★
淮南
皖西
省会经济圈
淮南紧临淮河南岸，可辐射皖北大部及皖东、皖西地区，临近省会(shěnghuì)经济圈中心城市合肥，消费及人口呈现外流趋势
淮南位于(wèiyú)安徽省中部偏北，处在淮河之滨。
距离合肥直线距离106公里，距蚌埠54公里；
淮南处在省会经济圈以及沿淮城市群核心位置，未来发展前景较好；
淮南对皖北城市具有较强的辐射能力，对皖西、皖东城市辐射较弱；
淮南受省会合肥辐射较强，高端消费及人口出现外流趋势。
106公里
54公里
138公里
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安徽第二大城市，华东地区重要(zhòngyào)的能源基地，产业结构相对单一，第三产业发展相对较慢
1
项目属性/城市(chéngshì)地位分析
淮南04-08年产业(chǎnyè)总值变化图
淮南2008