广州市城中村改造成本核算指引.doc

广州市“城中村〞改造本钱核算指引
为进一步明确“城中村〞改造本钱核算标准，标准“城中村〞改造本钱核算方式，科学控制改造本钱，加快推进“三旧〞改造工作，制订本指引。
一、“城中村〞改造范围内安置住宅复建总量的核定
“城中村〞改造范围内村民安置住宅复建总量上限应按照户均不超过宅基地房屋基准建筑面积〔240平方米至280平方米〕控制。改造范围内被拆迁村民住宅具体应按照如下方式分类安置补偿：有证建筑面积按“拆一补一〞复建安置。2007年6月30日之前已建的历史建筑，假设已完善历史用地手续且符合?广州市农村村民住宅建设用地管理规定?〔2001年广州市人民政府令第5号〕，经村集体批准使用宅基地的，现状房屋不超过三层半局部建筑面积按“拆一补一〞复建安置，超出局部建筑面积不予复建安置，可给予建安本钱补偿；属于未经村集体批准，私自占地建设的一律撤除不予复建，可给予建安本钱补偿。2007年6月30日之后建设的无合法权属证明的村民住宅一律撤除，不予补偿。在改造范围内规划建筑总量不突破规划极限的情况下，被拆迁房屋有证建筑面积缺乏户均基准建筑面积的局部可作为安置住宅权益面积予以复建，即改造规划给予复建指标，权益面积建安费用由村民自筹，不计入改造本钱。在改造范围内规划建筑总量突破规划极限的情况下，被拆迁房屋按上述规定准予复建的建筑面积超出户均基准建筑面积的局部，可按被拆迁房屋重置价给予货币补偿，也可在村民自愿的根底上，将其货币补偿折算成股份参与集体物业收益分红，具体可按照一定折算比例〔以住宅租金收益和物业租金收益相当的原那么确定比例，如按三比一或二比一〕转化为商业物业。
户均宅基地房屋基准建筑面积为240平方米至280平方米〔具体数值由区参考各村的建设用地规模确定〕。村民户籍证明应取得区或当地公安机关确认，其中用于核算住宅权益面积的村民户数应由区审核符合一户一宅的条件。
二、“城中村〞改造范围内集体经济物业复建总量的核定
村集体物业不能按现状建筑面积“拆一补一〞复建安置。合法的集体物业建筑面积依照“拆一补一〞予以复建安置；纳入“城中村〞改造的现状合法建设用地属于已批准未建或已建但尚未到达已批准建设规模的情况，可按批准建设规模补足复建集体经济物业权益面积，相应的建安本钱由村集体自筹，不计入改造本钱；在改造范围内土地承载能力允许的情况下，2007年6月30日之前已建的历史集体经济物业，假设已完善历史用地手续的，可按照保障改造后集体经济物业收入不降低的原那么折算准予复建的总量，准予复建局部建安费用纳入改造本钱，不予复建局部历史集体物业可给予建安本钱补偿。2007年6月30日之后建设的无合法权属证明的村集体经济物业一律撤除，不予补偿。
三、村民住宅和村集体物业建安本钱补偿按每平方米1000元上限核算，计入改造本钱。具体细化的补偿标准和操作方法由村集体在不突破总体改造本钱的前提下自行拟定并统筹实施。
四、“城中村〞改造范围内规划的市政配套设施及公共效劳设施等设施用地应当与融资用地同步转为国有，并无偿交由政府及相关部门统筹使用。改造范围内变电站、燃气调压站、加压泵站、邮政所、医院、加油站以及其他经营性的城市根底设施中新建或超原规模复建局部投资不计入改造本钱，其他非经营性的城市根底设施建设投资均计入改造本钱，同步配套建设。
五、“城中村〞改造中临迁费标准应参照广