4A策划方案观海台策划方案.docx

目 录
第一部分：项目分析
一、 项目概况
二、 项目的优劣势分析
（一） 项目的优势分析
（二） 项目的劣势分析
三、项目的 SWOT分析及相应营销对策
（一） 项目的 SWOT矩阵分析
（二） 相应营销对策
第二部分：项目定位
一、项目目标市场定位
二、项目目标客户群定位
三、项目物业形象定位
第一部分：项目分析
一、 项目概况
观海台项目是由深圳中建 （蛇口）发展有限公司出资兴建的商品
住宅项目。现根据有关图文资料及实地调查结果整理其概况如下：
观海台项目概况一览表
序号
1

项 目
地理位置

南山商业文化中心区

内
28 号地块

容
占地面积
3
建筑面积
M2
商业面积（ 5910 M2 ），住宅面积（ M2），
4
面积分布
2
2
2
肉菜市场（1500 M），社区服务中心（300 M），托儿所（600 M），
居委会（ 100 M2 ）
5
建筑规模
9栋 27座
6
建筑风格
新古典主义
7
建筑结构
住宅部分钢混剪力墙，群楼框架结构
8
建筑类型
小高层、高层结合，一梯
2~4 户
9
层
数
由南向北 9、12、 18 层
10
户
数
913 户
11
车库及车位
花园式车库，共 618 个车位
12
户型及面积
2房 2厅~5房 2厅
面积：平方米 ~平方米
主导户型2房 2厅、3房2厅、4房 2厅
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主导面积
105~170平方米
15
园林规划
中式园林风格庭园广场、雕塑、叠水、园林绿化
16
工程进度
2001 年 10 月 15 日开工，现已封顶， 2003 年竣工入伙。
1)
紧邻规划中的后海滨路、创业路、环东路、环南路、交通
路网发达。
17
周边交通
2)
公交建设落后，附近目前尚无大巴上落站，乘车往返市区
非常不便。
3)
目前经后海路的公交线路较多，但从项目步行至车站约需
10—— 15 分钟。
1)
周边地区目前配套分布有购物、 饮食、教育、医疗等设施，
如海雅百货、北师大附小、海珠城酒楼、南油医院、南油
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社区配套
邮电局、南油文体中心等等。
2)
根据中心区规划，片区还将有展览中心、金融中心、体育
中心、信息中心、文化广场等。
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东面：一览无遗开阔海景；
周边景观
南面：近有小区绿化、水景，远有高尚小区规划景观；
西南：有规划中学校及运动场景观；
北面：中心区际展览中心景观。
20
周边环境
小区周边目前为填海空地及建筑工地，但海景资源丰富，永续
无遮挡，远眺可见香港、华侨城、世界之窗等秀丽景象。
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会所设施
游泳池、健身房、网球场、茶艺廊、棋牌阁、晨跑道、书画廊、
二、项目优劣势分析
（一） 项目优势分析
依据项目现场和周边环境情况显示，本项目拥有自身的一些优
势，具体而言，主要有以下几方面：
1、 地处南山文化中心区，易受市场关注
南山商业文化中心区东区未来将建成 21 世纪最具现代化气息，深圳最大的纯滨海住宅区。 项目位于南山商业文化中心区景观绝佳地段， 优势不言而喻。随着南山区的发展、 西部通道的建设，以及周边地区规划开发的不断完善， 该区的升值潜力将日益显现。
2、 濒临深圳湾，海景资源丰富
项目东面紧邻深圳湾，空气质素好，环境优美，永享无敌
海景。是项目的独特优势和卖点。
3、 高尚滨海大社区初具规模
项目周边已初具规模的知名楼盘有： 蔚蓝海岸、招商海月、浪琴屿、蓝月湾畔、创世纪滨海花园、保利城、西海湾花园