成都高附加值畅销产品简析(PPT 38页).ppt

热潮中的冷思考
-成都市高附加值畅销(chàngxiāo)产品浅析-
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与国内大中城市一致，成都房地产市场整体趋冷，客户、开发商、政府三方博弈；客户从疯狂购房转变为理性购房，是否物有所值成为客户选择楼盘(lóu pán)的关键所在，对于市场中大部分刚性需求而言（可从现实情况中得出），高性价比无疑成为这类客户追捧的对象。
顾名思义，性价比，性能价格比值，而高性价比，就是性能远高于其价格；从逆势飘红的中海（兰亭、翠屏湾）、蓝光（富丽、凯丽系列）、正成（财富领地）可以看出，高性价比并不单指低售价，其具有一定的“相对性”，如单价13000元/㎡的正成财富领地（跃层）、总价70万中海楼盘(lóu pán)（兰亭、翠屏湾）仍得到客户的追捧，它们在高售价后不约而同地打了同一张牌-高附加值，获得市场的认同。
前言(qián yán)
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发展(fāzhǎn)历程
导火线：2006年6月1日，出台(chū tái)“70/90政策”，至使中小户型增多，市场产品逐渐同质化严重。
2006年6月
2007年初(niánchū)（春交会）
导入期
“灰空间”发端：在面积、容积率的限制下，开发商开始着眼于“灰空间”的对产品创新的价值挖掘。“可变风潮”从此涌现并风靡成都楼市。
成长期
“偷面积”的一年：在08春交会上，“可变空间”成为最大看点之一，并且产品数量繁多，形式多样。可变户型的创新成为关键。
2008年初（春交会）
成熟期
预计2008年下半年
饱和期
根据产品发展周期共性以及目前成都楼市高附加值楼盘的发展状况，预计市场在2008年下半年会出现饱和。
分岔口
是进入衰退期？
还是升级产品的下一个生命周期？
？

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导入期
以2006年6月1日的“70/90”政策出台为导火线，以“灰空间”为发端，各开发商开始(kāishǐ)猪着眼中小户型产品的“可变空间”
蓝光凯丽豪景：2007年1月3日开盘。“可变空间”的开创者。
成长期
2007年，“可变风潮”席卷楼市
成长期的主要特征：大力挖掘可变空间的赠送形式及比例
置信丽都(lì dōu)•花园城：2007年3月，2期90平米中小户型打造功能齐全、居住舒适的三房两厅大户型
富丽花城：2007年6月开盘，入户花园、空中花园等灰空间均为赠送，性价比极高。
皇后国际：2007年6月开盘，蓝光在凯丽豪景之后，几乎都推出高附加值房源。
金域蓝湾：自从90/70政策实行以后，尽可能拓展使用空间。()的挑高空间
成熟期
发展(fāzhǎn)历程
2008年， “户型创新”年。春交会上，各种形式的高附加值楼盘激烈角逐。
成熟期的主要特征是：从平面偷面积向空间偷面积的过渡，两种形式共存
平面附加值：蓝光：产品的延续——富丽碧蔓汀、富丽东方、凯丽美域；
中海翠屏湾：城南首个可变空间社区；
还有金科一城、、西锦国际、华润二十四城 、
空间附加值：上行汇锦、、锦江城市花园、、中海兰庭等在平面的基础上，
加大对空间尺度的拉阔，挑高。
成熟期
预期在2008年下半年会出现，如果没有新的创新形式，那么这中“可变空间”在市场政策打压下，在使用问题逐渐暴露的情况下，会进入衰退期。
如果继续创新，就成为一种可变空间的升级，进入新的生命周期。

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发展(fāzhǎn)历程
几大品牌开发商在发展中所扮演着不同(bù tónɡ)的角色
蓝光——先行者：利用本土优势，勇于开拓创新(chuàngxīn)
中海——应变者：迎合市场发展，及时调整产品
华润——尝试者：看清发展态势，但在“可变空间”上仅有所偏重的试探。
万科——？

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现状(xiànzhuàng)
高附加值户型项目的分布特征
:
1)集中分布在二、三环之间的城乡结合部；从中低品质到中高品质楼盘均有涉及
2)有向三环外四大新城扩散的趋势;
:
1).城东:高附加值楼盘最多,多为08年初开盘(kāi pán)在售项目;
2)城南:高附加值楼盘主要集中在三环及以外区域,多为近期新开盘(kāi pán)项目及预售项目;
3)城北:高附加值楼盘分布环域跨度最大,从一环到三环;
4)城西:高附加值楼盘集中在二三环之间,区位也相对集中,项目持续销售周期相对较