《苏州市物业服务收费管理系统实施研究细则》.doc

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《市物业服务收费管理实施细如此》〔苏价规字[2014]4号〕
各市、区物价局(办)、住建局(物业管理行政主管部门)，各相关单位：
为了规物业服务收费行为，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民国价格法》、《中华人民国物权法》、《省物业管理条例》、《市住宅区物业管理条例》、《省物业服务收费管理方法》等法律法规与有关规定，我们制定了《市物业服务收费管理实施细如此》，现印发给你们，请认真贯彻执行。
市物价局 市住房和城乡建设局
2014年5月29日
市物业服务收费管理实施细如此
第一章 总如此
　　第一条　为了规物业服务收费行为，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民国价格法》、《中华人民国物权法》、《省物业管理条例》、《市住宅区物业管理条例》、《省物业服务收费管理方法》等法律法规与有关规定，结合本市实际，制定本细如此。
　　第二条　本细如此适用于本市行政区域物业服务收费行为与其监视管理活动。
　　第三条 本细如此所称物业服务费，是指业主通过选聘物业服务企业、专业管理机构或者业主自行对物业管理区域的建筑物、构筑物与配套的设施设备和相关场地进展维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序，向业主或物业使用人所收取的费用。
　　物业服务费包括物业公共服务费、汽车停放费、特约服务费、代办服务费。
　　第四条　尊重业主对物业共有局部共同管理的权利，提倡并引导通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业或专业管理机构，鼓励开展正当的价格竞争，促进物业服务收费主要通过市场竞争形成。
物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点，遵循公开、合理以与费用与服务水平相适应的原如此，实行政府指导价和市场调节价。
第五条　市价格主管部门会同市物业管理行政主管部门负责全市物业服务收费的监视管理工作，负责制定物业服务收费的具体实施方法和有关政策规定，指导全市物业服务收费的管理工作。
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　各县级市(含吴江区，下同)、区价格主管部门会同同级物业管理行政主管部门按照价格管理权限，负责本行政区域物业服务收费的政策落实和监视管理工作。
第二章 物业公共服务收费管理
第六条 本细如此所称物业公共服务费，是指物业服务企业按照物业服务合同约定提供具有公共性的物业根本服务，向业主或物业使用人收取的费用。
　　第七条 普通住宅前期物业公共服务费实行政府指导价。价格主管部门应当会同物业管理行政主管部门，综合考虑物业公共服务平均本钱、最低工资标准调整幅度以与居民消费价格指数变动情况，依据本地区物业公共服务等级标准或分类分项分级标准，制定相应的基准价与浮动幅度，并向社会公布。市价格主管部门会同市物业管理行政主管部门负责制定市区的物业公共服务费基准价与浮动幅度，各县级市价格主管部门会同同级物业管理行政主管部门负责制定本地区的物业公共服务费基准价与浮动幅度。
　　价格主管部门应当会同物业管理行政主管部门每三年对物业公共服务等级标准或分类分项分级标准以与相应的基准价与浮动幅度进展评估，并根据评估结果适时调整。
　　第八条　新建普通住宅物业销售之前，建设单位应当在政府指导价围，依法通过招投标或协议的方式选聘具有相应资质的物业服务企业，签订前期物业服务委托合同，约定物业公共服务容、服务标准和收费标准。前期物业服务委托合同由物业服务企业在签订之日起10个工作日报物业项目所在地的县级市、区价格主管部门和物业管理行政主管部门备案。价格主管部门和物业管理行政主管部门应当将备案的前期物业服务委托合同通过政府等形式公示。
　　前期物业公共服务具体收费标准不得擅自超出政府指导价最高标准。少数物业项目因提供政府指导价未涵盖的服务容和服务标准，确需超出政府指导价最高标准的，可在发布招标公告前20个工作日向市、县级市价格主管部门、物业管理行政主管部门提出单独核定收费标准的申请。经核定的收费标准，同时作为该项目前期物业招投标的最高收费标准。
　　新建普通住宅物业销售时，建设单位与物业买受人签订的房屋买卖合同，应包含前期物业服务委托合同约定的物业公共服务容、服务标准和收费标准等容。前期物业公共服务费未在房屋买卖合同中约定的，由建设单位承当。建设单位选聘的物业服务企业应当与物业买受人依据前期物业服务委托合同约定的容，签订前期物业服务协议。
　　第九条　新建普通住宅物业交付使用之后，物业公共服务收费标准按照合同约定执行。
　　业主大会、业主代表大会或物业管理委员会(以下统称业主大会)成立前，普通住宅物业公共服务费标准因服务本钱变化需要调整，或因政府指导价标准变化需要提高的，物业服