奉贤海湾别墅项目可[1]...doc

奉贤海湾宾馆
可行性分析报告
福美来不动产·项目中心
2008年5月
项目介绍
1．项目区位条件
本案位于上XX端，拥有得天独厚的景观资源
本案位于奉贤海湾旅游区，位于XX的南端，拥有13. 7公里的海岸线。面临东海，距离XX市中心约 40公里，距离虹桥机场30公里，浦东国际机场50公里。
2. 交通条件
构筑立体交通网络，通达XX与周边地区
区内南北向有A4高速公路、卢浦大桥南下浦星一级公路、杨高路延伸段、A3高速公路。
东西向有A30郊环线、A3高速和正规划建设中的浦东铁路、轻轨（东线）、磁悬浮等都将途径海湾旅游区。
金汇港内河直达黄浦江，海湾码头上，游艇可以停泊。

XX海湾度假村宾馆
具体位置：海浪路39号，位于XX海湾旅游区碧海金沙度假村里
物业形态： 六层主楼和四层裙楼组成
建筑面积：23787平方米，其中地下建筑面积：4548平方米
地下室层高：，
建筑密度：%，容积率：，%，
总停车位：80个
客房数：约160间
土地使用期限：
总体规划：周边共有117栋度假别墅环绕，整体景观效果以自然风格为主，突出以宾馆、饭店、娱乐功能为主的建筑。本案为海湾度假村中的主题结构。
项目现状：目前本案外立面已经完成，主要进行内部结构工程。
项目实景图一览
项目周边市场分析

A、房地产业　
品牌开发商大举开发，旅游区房地产开始升温
奉贤海湾板块别墅区从1999年开始开发，目前已初具规模，。12家房地产开发公司先后进入奉贤海湾。以世茂、招商地产、绿地集团、同丰、平苑、海岸线、建都房产等主要的别墅为主，已完成房地产开发面积19万平方米，板块内共建造了400多栋别墅，销售率达80%以上迄今为止，预计在2010年前建造完成3000栋别墅以与多层公寓，形成拥有10万人口的小镇，是XX最大的以独栋别墅为主的低密度别墅区之一。一幅“城在海边、屋在林中、人在绿中”的画卷正在展开。
2007年9月,;
2007年11月，%股份,从而获得"碧海金沙"周边一块地的开发权。
2008年2月，三益与绿地集团合作，共同打造节能三星级标准绿色建筑——奉贤海湾商业街。奉贤海湾商业街项目位于XX市奉贤海湾旅游区，西起海湾路，东接奉炮公路，北临新农河，南至海马路，基地总长超过1公里。紧邻旅游区内最大的人造沙滩景点——碧海金沙，向东、向南城市交通主干道。
【区域房地产价格分布】
奉贤房地产产品价格体系
海景别墅
普通别墅
普通公寓
价格体系
15000元/㎡
10000元/㎡
5000－6000元/㎡
2. 相同类型酒店比较
奉贤宸南大酒店
南桥宾馆
奉贤度假村
价格体系
32000平方米/2亿
1000平方米/1500万
46688平方米/
【区域房地产客户分布】
奉贤别墅客户区域分布体系
奉贤本地
XX地区
外地（含境外）
来自区域
约35％
约35％
约30％
随着奉贤海湾板块的知名度越来越高，目前这里的别墅销售情况愈发乐观。从2004年下半年以来，别墅热销程度一直居高不下。据了解，购房者中，有三分之一是奉贤本地人，三分之一来自XX其他地区，还有三分之一来自外地（包括境外）。目前，来海湾购房的境外人士正逐年增多。购房者中有很大一部分是出于投资目的买房的。
 
B、奉贤海湾区酒店业现状
旅游高峰期间 周边高星级酒店供不应求
目前奉贤海湾板块对于游人的接待能力明显不足。现有3个酒店，总计400——500套房间，然而2004年到奉贤海湾旅游的人数已达到60多万人次。一到双休日，这里同时接待游人时常高达4000——5000人，沿海边的要道有时还会引起交通堵塞。
  棕榈滩海景酒店是按五星级标准建造的，标准房每天是500元。即便价格不菲，房间仍然经常是供不应求，一般须提前一个月预订。于是许多游人便转而住进了周边的别墅。目前，这里别墅房间的租赁价为每天200——300元。据了解，一家颇有实力的XX企业针对奉贤海湾