商业项目定位与业态组合的规划.doc

商业项目定位与业态组合的规划随着中国城市化进程的高速推进, 城市商业现代化作为商业产业, 起到了明显的拉动和促进城市现代化经济发展的重要作用. 具体表现在商品交换过程中所涉及的商流、信息流、资金流、物流等“四流”的运动能够达到畅通、高效的目的。因此,像商品交易模式的革新(商业业态革命),便成了一个城市或一个区域商业现代化的标志。目前我国正在爆发一场业态革命,出现了新型零售业态不断被引入、传统零售业态向新型零售业态转型和主导业态大胆尝试和创新。一个商业项目要在经营上取得成功, 无疑需要涉及到诸多方面的工作, 就这一话题探讨一下商业项目的定位及业态的组合规划。一、项目市场定位规划准确的商业环境调研和科学分析、掌握影响购物中心发展的静态和动态变量,是做好成功商业规划的前提……现代商业地产开发实际表明, 购物中心的市场定位从某种意义上讲将比选择地段更重要。详细的调研, 清晰的判断,宏观的统筹,果断的决策,是准确定位的要件,这样才能准确把握市场脉搏,确定不同类别的经营模式, 避免同质性, 创造最大差异化, 从而引领市场。(一) 整体商业定位细分、确定目标客户群、把握主体服务对象 1、定位内容:明确主体服务对象,确定目标客户群。 2、定位原则:以目标消费者的真实、持久需求定位(参考年龄段、性别比、收入层次、文化层次、消费层次、消费倾向等调研数据)。 3 、定位过程:通过商业环境调查等不同方式的调查,汇总分析得到不同消费群的构成: A 、核心消费群:商圈半径 2 公里范围内,约 10 万消费能力较强的高层收入固定居民消费群;主要需求的消费特征: 业态需求——求综合型、一站式消费场所; 业种需求——百货、食品、家电、服装、鞋类、箱包、化妆品、家私、珠宝首饰、书籍酒吧、茶坊、美容等; 功能要求——购物、娱乐、休闲、运动、美食、观光等; 消费者结构—收入稳定、消费意识超前的上层工薪族和生意人。 B 、中心消费群:商圈半径 5 公里范围内,除核心消费群以外约 20 万的中高层消费人群;主要需求的消费特征: 业态需求——综合型、一站式消费场所; 业种需求——百货、家电、服装、鞋类、箱包、化妆品、珠宝首饰; 功能要求——购物、娱乐、休闲、运动、美食、观光等; 消费者结构—收入稳定、消费意识较高的中高层收入的消费群。 C 、辐射消费群:商圈半径 5-10 公里范围以内的中高层居民人群消费和外来的旅游客源消费;主要需求的消费特征: 业态需求——综合型、一站式消费场所; 业种需求——百货、服装、化妆品、珠宝首饰、特色土特产; 功能要求——购物、娱乐、休闲、美食、观光等; 消费者结构—消费意识较高的中高层收入的市内及周边县市的居民。(二)商业中心功能、规模定位 1、定位内容:明确商业中心功能规划和经营规模商场的基本功能无疑是提供商品的零售服务,但随着人们消费水平的提高,单纯的购物服务已难以满足顾客的需要,利用双休日和节假日进行休闲、娱乐型购物消费已成为一种趋势,因此,不少商场在主营零售业的基础上,往往有必要引入餐饮、娱乐及其他服务行业以方便顾客,带旺商场。 2、定位原则:以打造城市商业名片、引领商业主流为目标一般来讲,商场的规模越大,它所能覆盖的商圈范围就越大,但商场单店的规模越大,而受到一些因素的制约也越大,顾客购物疲劳度也受商场单店规模的制约。一般情况下,顾客在商场购物的时间不会