长沙太平街地块可行分析.doc

谨呈:湖南泰尔顺投资有限公司泰尔顺太平街地块可行性初步分析报告长沙先驰投资顾问有限公司 2011 年9月目录第一部分市场分析第二部分项目分析第三部分项目定位及经济测算第四部分综合结论第一部分市场分析一、五一商圈综合分析(一)商圈范围以五一广场为中心,东抵蔡锷路、西达太平街、南起城南路、北至营盘路,形状呈长方形,规划控制面积达 113 公顷。代表性商业有解放西路酒吧一条街、黄兴路步行街、民俗民食坡子街三条特色街。(二)商圈现状五一商圈号称长沙乃至湖南的第一商圈, 属于长沙市级商业中心,是长沙最核心、最繁华的商圈。注册有 6000 余商家,日均客流量 40万人次以上,年消费额达20亿元,是长沙人流、物流、资金流、信息流的中心。凭借成熟的商业环境与不可复制的优越位置,一直是各路商家必争之地, 平和堂、新世界百货、春天百货、王府井百货、百联东方广场都聚集此地。此区域商业地产项目有:中天广场、五一大道 202 、明城国际中心、同福大厦、金烨融府、印象天心。(三) 主要商业及配套主要商业: 新世界购物中心、平和堂、王府井百货、春天百货、百联东方广场、苏宁电器、国美电器、迪信通、万达沃尔玛购物广场、好又多超市、新大新商业广场、黄兴路步行街、金满地地下商业街、坡子街民俗民食街、解放西路酒吧一条街、中山路商业街。主要配套: 餐饮:麦当劳、肯德基、金牛角王中西餐厅、火宫殿、锦绣红楼、不了锅、杨裕兴面馆、黄春和面馆、松花江饺子馆、麻辣香锅、花之林、桂林人、四喜馄饨、傣妹、辣阿婆、季季红火锅等。银行:建设银行、商业银行、工商银行、中国银行、中信银行、招商银行、交通银行、兴业银行酒店:喜来登酒店、友谊宾馆、万代大酒店、国贸大酒店、皇冠假日酒店、 7天快捷酒店。娱乐:金色年华 KTV 、温莎 KTV 、钻石钱柜 KTV 、星光灿烂、魅力四射。交通:旅 1、12、312 、401 、803 、138 、11、117 、118 、405 、143 、202 等。(四)租售情况调查分析 1 、集中式商业物业名称规模(㎡) 层数物业类型商业业态档次经营品种营运方式春天百货 12000 6层商业百货中档女性服饰、日用百货、家用电器联营万达购物广 48000 4层商业综合超中高档服饰、日用百货、蔬果、租赁场市粮油副食、电影城王府井百货 70000 12层商业百货中高档服饰、化妆品、珠宝、钟表、床品、小家电、餐饮、休闲联营平和堂 50000 9层商业、商务百货中高档服饰、化妆品、珠宝、钟表、床品、小家电、餐饮、休闲联营百联东方 76000 8层商业百货高档服饰、化妆品、珠宝、钟表、床品、小家电、餐饮、休闲联营新世界购物中心 35000 8层商业百货高档服饰、化妆品、珠宝、钟表、床品、小家电、餐饮、休闲联营国美电器 5000 2层商业、住宅电器专业店中档家电类产品联营苏宁电器 7500 3层商业、住宅电器专业店中档家电类产品联营金满地 27000 1层商业地下步行街中低档服装、饰品租赁 2 、街铺(1)解放西路主要商家酒吧蓝魅酒吧、苏荷酒吧、酒库酒吧、热舞西街、金色年华、巴拉那酒吧、挪威森林酒吧、香格里拉酒吧、奥玛利酒吧、钵澜街酒吧、水木年华、日落大道酒吧、可可酒吧、“紫楼”清吧、日落大道酒吧、日落大道酒吧、魅力四射酒吧 KTV 温莎、金色年华、新靓歌妨、星期五洗浴重庆富侨酒店汉庭、家园、七天、美兴。?主要业态:酒吧、 KTV 为主,辅以部分餐饮、休闲、酒店等。?消费客户群:时尚的中、青年群体。?优势:成熟酒吧业态氛围。?劣势:解放西路为单行车道,交通拥堵,停车不便。?消费:一般酒吧的人均消费在 100 元左右。(2)坡子街坡子街全长 640 米,路幅宽 16米。以火宫殿为中心的独具地方特色的小吃市场,及具有湖湘饮食文化特色的“湘菜”系列为主。经营档次:中档及中高档。客群定位:长沙市各层次市民/外来旅游观光客。租金:坡子街租金在 150-300 元/㎡.月左右(3)黄兴路步行街黄兴南路步行商业街北起司门口,南到南门口,全长 838 米,街面宽 23-2 6 米,包括近万平方米的黄兴广场,商业总面积 25万平方米,其中新建面积15万平方米,总投资 10亿元,是集购物、休闲、娱乐、餐饮、文化及旅游等多项功能于一体的综合性场所。有“三湘商业第一街”的美誉优势:A、人流量十分大,日均流量 10万/人次以上; B、建筑规划较好,有充足的公共共享活动场地,利于聚集人气; C、在全国享有较高的知名度,辐射范围遍及全省; D、已形成很好的商业氛围,门面租金/售价日趋看涨; E、成为青少年服饰集散地; 步行街内大部分店铺一般分割为面宽 8010 米,进深为 15 米,面积在 120-150 ㎡的街铺;室内步行街北段租金为 260-300 元/㎡.月,街铺租金最高达近 1000 元㎡.月;