最新地产集合信托的法律意见书.docx

地产集合信托的法律意见书
关于****开放式集合信托工程
有关事项之法律意见书
敬启者:
针对贵司拟实施的“***地产开放式集合信托工程〞〔以下简称“本信托工程〞〕，本所律师就贵司提出的初步方案的合法合规性及交易结构等相关问地产公司当期实现的净利润到达约定的基准，那么贵司应在获得利润分配后将持有的A地产公司股权转让给D公司；
假设在约定的时点，目标销售收入或A地产公司当期实现的净利润未到达约定的基准，那么：
l C公司应将目标工程局部或全部销售收入及未来销售收入的收益权让渡给贵司；〔可以作为贵司直接取得目标工程销售收入的名目〕
l D公司应追加认购本信托方案项下次级信托受益权；
l A地产公司应按照贵司的要求分配全部可分配利润且D公司应给予贵司现金补偿；
l D公司、C公司应按照贵司的要求转让股权及/或目标工程并将转让取得的收入支付至贵司。
出于降低谈判及销售难度的考虑，对上述对赌条款，贵司可以设置在根底标准上逐步递进式的安排，将投资者的预期信托收益和融资方能够接受的融资本钱渗透其中。
? 设置监管措施
贵司可通过派驻董事等高级管理人员、调整公司治理结构、保管A地产公司及C公司全部印鉴及证照、对目标工程销售收入及信托资金的使用进行封闭监管等方式对A地产公司、C公司及目标工程进行监督和管理，以确保本信托工程的投资平安。
〔二〕本所律师对工程方案的合法合规性判断
如前所述，由于C公司项下的目标工程“四证〞不齐全，不符合监管部门对信托公司发放房地产信托贷款的要求，无法以信托贷款形式进行投资。根据?信托公司集合资金信托方案管理方法?等相关法律、法规的规定，本信托工程采取股权投资的方式将信托资金运用于房地产企业，不存在法律障碍。
1、关于信托方案设立的合法合规性
根据工程初步方案，本信托方案的信托期限将根据目标工程的开发建设及销售进度进行设置，不设定固定的信托期限。根据?信托公司集合资金信托方案管理方法?第五条：“信托公司设立信托方案，应当符合以下要求：〔四〕信托期限不少于一年〞，据此可知，对于集合信托方案的信托期限并未强制性要求设定固定期限，但明确规定信托期限不能少于一年。
因此，本所律师认为：
本信托方案根据目标工程的的开发建设及销售进度进行设置，不违背相关法律规定，但最好在信托方案文件中注明该信托期限不少于一年。关于在信托方案期间信托利益的分配不考虑预期收益率的问题，未违反?信托法?等相关法律规定，该信托方案的设立不存在法律障碍。
2、关于信托资金投资方式的合法合规性
贵司将本信托方案项下信托资金通过受让股权及增资的方式，合法持有A地产公司的决对控股权，对A地产公司享有股东决策权及利润分配权等股东权利，信托投资方式为股权投资，符合相关规定。本信托工程方案中也未设定投资附加回购承诺、商品房预售回购等方式，不属于以间接方式发放房地产贷款。
因此，本所律师认为：
本信托工程项下信托资金的投资方式为股权投资，不属于?中国银监会关于印发信托公司净资本计算标准有关事项的通知?〔银监发[2022]11号文，以下简称“11号文〞〕规定的融资类业务或需按照融资类业务计算风险资本的业务范围，更不属于监管部门禁止的房地产信托业务范围，未违反相关法律规定。
3、关于投资退出方式的合法合规性
基于前述本信托工程投资退出方