广州万科四季花城策划案.pdf

: .
2004 年广州万科四季花城策划案
段时间才能完善，周
边各种生活配套、市政配套、交通配套等尚未到位，目前区域市场认
可度仍不高；
5、 虽然项目自然环境很好，由于是开发的“处女地”，周边的环境
较为荒凉，地块发展还要一定时间，环境的改造也将增加成本投入；
6、 地块内有高压走廊经过，如不进行“植入”处理，对居住及生态
环境都有影响；
7、 项目邻近“长青墓园”，若项目入口 3 公里的道路未能开能，尤其是清明时节会加剧客户对项目心理上的影响；
8、 项目旁的“俊慧”学校的荒废，影响本项目的观瞻。

三）、项目机遇的理解（O）
1、 万科的企业品牌对产品的支持，业内对万科的认同也是市场良好
的口碑基 础；
2、 万科的物业服务的口碑，对项目品牌的建立与后续产品的开发必
将起到积极的作用；
3、 项目所在地为广州西区，是政府城市改造工程的重点区域；
4、 项目所在地的天然景观是政府重点保护的生态区，自然的生态概
念是目前广州乃至全国客户所追求的健康生活环境；
5、 广州西区由于目前开发的项目较少，尤其是知名开发商所开发的、
有规模的、高素质的项目更是空白，因此当地与周边的居民对好产品
的渴求是项目的机会；
6、 金沙洲大桥的开通，将缩短项目与广州的沟通距离；
7、 项目到广州、南海等中心区的距离，随着私家车的进一步普及、
交通网络的完善，是客户可接受的交通距离；
8、 据了解，项目的周边即将有其他大的发展商进驻，对于板块的整
体发展、提升板块热度将更为有利。

四）、项目的威胁理解（T）
1、 整体区域目前仍未成为房地产开发及市场关注的热点；2、 市场板块之间的竞争仍在加剧，除了原有东部及华南板块之争外，
来年在白云、西部板块也加入战团。
3、 由于区域配套设施的不完善，居住生活被人们质疑，并有回流迹
象；
4、 本地市场其他开发商所开发项目及企业品牌的竞争威胁；
5、 地铁交通的城市化进程本项目没有受惠。

结论：万科广州四季花城项目拥有无可置疑的优势，但也有与广州其
他知名开发商所开发项目共有的优势（如，开发商企业品牌知名度、
开发经验、产品规模等），同时项目所在区域还存在一些劣势和威胁，
因此，要想项目创造“开门红”，还必须首先了解项目面临的其他问
题，进而找到解决的方法。

第二部分 广州万科四季花城所面临的问题与压力
整体思路：
本部分主要是通过万科企业与本土知名开发商的企业知名度，企业在
广州本土的影响力，以及他们所开发的知名的、规模较大的项目及市
场客观、主观竞争态势的理解，找出项目所面临的压力与问题。

万科在房地产市场上创造了一个又一个的地产神话，曾几何时，广州
的一些知名开发商通过 copy 万科的四季花城，而在广州创造出了辉
煌的业绩。如今，这个“四季花城”的原创者，房地产市场上的领跑者，带着升
级版的“万科广州四季花城”，来到广州，向广州同行学习，并在广
州再次掀起新一轮的“住宅革命”。
广州房地产市场乃是全国公认的竞争最激烈的城市，万科的进军必将
遭遇群雄围追堵截，到底谁能赢得这场“战争”？知彼重要，知己更
重要。
要做到充分的知彼并知己，则需要从多层面、多角度、立体的分析市
场，然后在产品确定的前提下，制订出符合目标客户群需要的营销推
广策略。

一、 了解万科在广州面临的压力
万科，打造的产品一直以来不断在挑战自我，超越自我。从“跟进市
场”到“创造市场”，从“满足客户需求”到“引领客户消费”，在全
国各地创造出了一个又一个的“万科”神话。进军广州，面对的是广
州房地产市场众多知名的开发商。万科必将面临以下压力：
（此处有表格）

1、品牌力在广州当地影响力的压力
万科在房地产行业甚至全国其他城市无疑位居“行首”，但敝司深访
发现，广州的目标客户群对“万科”是陌生的，甚至不知道“万科”
是什么。但对长期立足本地市场的知名发展商