房屋价值评估实施计划方案.docx

##房屋征收项目房屋价值
实施方案
为规##房屋征收项目评估行为，维护房屋征收当事人的合法权益，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《国有土地上房屋征收评估方法》和《房地产估价规》等法律、法规和技术标准的有关规定，结合本市实际情况，制个；
（四）确定影响房地产价值的调整因素；
（五）采用有关标准或者统计分析等方法，确定各因素的调整系数或者调整值；
（六）计算被征收房屋的价值，计算公式为：
被征收房屋价值=标准房屋价值X（1+因素调整系数1）X（1+因素调整系数2）乂…乂（1+因素调整系数n）
房屋分类
房屋按照用途分为居住房屋和非居住房屋。按照《关于调整本市房屋建筑类型分类的通知》的规定，结合房屋用途、类型、建筑结构、式样、建造年代等特征，合理划分确定房屋类别。
居住房屋的调整因素
被征收房屋为居住房屋的，采用标准价调整法评估时，房地产价值调整因素包括楼层、朝向、以与其他因素。计算公式为：被征收房屋价值=标准房屋价值x（1+朝向调整系数）x（1+楼层调整系数）x（1+三其他因素调整系数）
前款计算公式中的朝向、楼层调整系数参照本规附件1至附件3确定；其他因素包括采光、通风等其他影响评估对象的个别因素，调整系数应当根据具体因素对价格的影响程度，合理测算确定，调整幅度一般控制在5湖。
非居住房屋的调整因素
被征收房屋为非居住房屋的，采用标准价调整法评估时，房地产价值调整因素应当根据评估对象与标准房屋的区别、影响房地产价值的因素综合确定。
第三章被征收房屋室装饰装修价值评估
七、被征收房屋室装饰装修评估
被征收房屋室装饰装修价值一般为装饰装修重置价结合成新，计算公式为：装饰装修评估值=装饰装修重置价X成新率
装饰装修重置价是指根据现行施工规、采用现有建筑与装饰材料和施工技术，按照评估时点的价格水平，重新完成具有同等功能效用的全新状态下的装饰装修项目的正常工程造价，包括直接消耗的人工、材料、机械台班等直接费用，施工企业的管理费、利润和税金等间接费用，以与设计、监理、质量检测等其他费用。
评估方法
装饰装修重置价的评估方法有清单综合单价法、单位比较法、指数调整法。
清单综合单价法
清单综合单价法是根据在评估时点的装饰装修工程各子项目的清单综合单价与工程量，计算求得装饰装修工程造价，加上所需的工程建设其他费用确定装
饰装修重置价的方法。
单位比较法
单位比较法是将房屋装饰装修作为整体，以单位面积（如建筑面积）为指标,选取与评估时点接近的具有可比性的装饰装修工程造价实例，进行比较、分析和调整，测算估价对象装饰装修的单位面积单价，乘以估价对象计价面积，求得估价对象装饰装修重置价的方法。
单位比较法一般适用于精度要求不高的预评估项目或估算工作。
指数调整法
指数调整法是利用装饰装修工程造价以与相关指数或者变动率，将装饰装修工程竣工时的客观成本费用调整到估价时点的装饰工程费的方法。
指数调整法一般适宜于近期完成，有较完整结算依据的装饰装修工程项目。
成新率评定
装饰装修的成新率可以按照整体装饰装修状况评定综合成新率，也可以按照
各子项目分别评定分项成新率。
成新率一般根据装饰装修的耐用年限、已使用年限、以与维护、保养等情况
综合确定。
八、机器设备、物资等搬迁和安装费用评估
机器设备、物资等搬迁和安