万科小股盘操盘模式研究.pdf

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【官方正版】 LP 铁狮门基金
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万科 有限合伙
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项目公司
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小股操盘模式概述
 万科小股操盘基本模式
 小股
• 项目经营管理方（操盘者）持有一定股份，但不控股，甚至持股比例可低到10%左右；
 操盘
• 由项目经营管理方（操盘者）全权经营管理项目，其他投资人无论是否控股（在有多
个财务投资人的情况下，可能不存在控股股东），均不干预项目具体经营管理；
 收益方式
• 操盘者先按照销售收入收取一定比例的管理费，然后按照股权比例进行收益分配；
• 分配比例与持股比例不一定相同，操盘者可以和其他投资人签订协议，按照项目最终
的收益情况，设立浮动的分配方案。
小股操盘的前提是万科的操盘能力、品牌能力，能够获取足够的信任。
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小股操盘模式概述
 万科小股操盘模式细节
 经营管理权/控制权
• 董事会席位应保障万科方有共同控制权（如对方有并表要求除外）；
• 总经理及管理团队为万科方委派；
 注册资金以外的其他投入
• 同股同投，同步按投资比例收回投资；不为合作方收回投资提供担保或承诺；
• 万科方不垫资；如有特殊情况、合作方资金未能及时到位，万科需要短时垫付资金的，
须收取资金占用费/利息（年化利息12%以上）；
 分红/超额利润分配
• 除了按照实际投资比例分红，鼓励倾斜分配给万科的超额利润分配，项目收益超过约
定的标准后，增加万科方分红；
 管理人成本（品牌管理费）
• %。可另行商谈收取日常技术支持服务费；
• 项目公司行政管理费用、营销费用另行据实列支，或按项目销售金额的一定比例
（4%左右）包干。
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万科小股操盘项目案例
背景1：项目区位好、配套优，土地方收益预期高
 项目区位：位置优越、交通便利、