远洋地产2014年07月万科小股盘操盘模式研究.pdf

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万科小股操盘模式研究
集团投资部

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目录
目录一小股操盘模式概述
目录二万科小股操盘项目案例
目录三小股操盘海外实践
目录四小股操盘模式启示及风险
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小股操盘模式概述
万科小股操盘模式发展回顾
万科自2004年开始推动项目合作开发,合作方包括机构资金、土地方及各类企业,在市场
上树立了良好的合作口碑,2013年万科新增项目中68%为合作开发项目;
 2012-2013年万科新增项目权益比例基本保持在80%左右,稳中略降;2014年累计新增
项目权益比例降至65%;
2013年新获取持股比例低于50%部分项目一览万科近5年新拿地权益比例65%-80%
项目名称权益占比
杭州君望 20%
杭州良渚新城 33%
北京公园里007号地块 35%
北京长阳半岛·中央城 35%
北京高丽营项目 35%
北京长阳天地 38%
长沙城际新苑项目 40%
长沙京投银泰205扩容地块 40%
唐山金域蓝湾 40%
上海张江东地块 45%
唐山新里程 48%
芜湖海上传奇 49%
重庆二塘项目 49%
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小股操盘模式概述
与铁狮门的合作加深了万科对小股操盘的理解
 2013年初,旧金山Lumina项目与铁狮门合作,,%,铁狮门及
%,铁狮门公司操盘;
铁狮门通过多层的杠杆,减少自己的投入和风险,实际投资仅占项目总价值的1-2%,股权结
构示例如下:
并购资本铁狮门股权基金
80% 20%
LP 铁狮门基金
70% 30%
万科有限合伙
% %
项目公司
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小股操盘模式概述
万科小股操盘基本模式
小股
•项目经营管理方(操盘者)持有一定股份,但不控股,甚至持股比例可低到10%左右;
操盘
•由项目经营管理方(操盘者)全权经营管理项目,其他投资人无论是否控股(在有多
个财务投资人的情况下,可能不存在控股股东),均不干预项目具体经营管理;
收益方式
•操盘者先按照销售收入收取一定比例的管理费,然后按照股权比例进行收益分配;
•分配比例与持股比例不一定相同,操盘者可以和其他投资人签订协议,按照项目最终
的收益情况,设立浮动的分配方案。
小股操盘的前提是万科的操盘能力、品牌能力,能够获取足够的信任。
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小股操盘模式概述
万科小股操盘模式细节
经营管理权/控制权
•董事会席位应保障万科方有共同控制权(如对方有并表要求除外);
•总经理及管理团队为万科方委派;
注册资金以外的其他投入
•同股同投,同步按投资比例收回投资;不为合作方收回投资提供担保或承诺;
•万科方不垫资;如有特殊情况、合作方资金未能及时到位,万科需要短时垫付资金的,
须收取资金占用费/利息(年化利息12%以上);
分红/超额利润分配
•除了按照实际投资比例分红,鼓励倾斜分配给万科的超额利润分配,项目收益超过约
定的标准后,增加万科方分红;
管理人成本(品牌管理费)
•%。可另行商谈收取日常技术支持服务费;
•项目公司行政管理费用、营销费用另行据实列支,或按项目销售金额的一定比例
(4%左右)包干。
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万科小股操盘项目案例
背景1:项目区位好、配套优,土地方收益预期高
项目区位:位置优越、交通便利、配套完善周边房地价:地价便宜,售价较高
合作背景
•项目原始楼面地价较