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xx街道对社区自治管理工作的几点建议对街道的建议
xx街道对社区自治管理工作的几点建议 一、业主大会及业委会成立、换届、日常运作中遇到的难点问题，以及优化和完善业主自我管理机制的建议 街道xx个住宅行物业服务合同，督促业主遵守管理规约和履行业主义务。要有效运用听证会、协调会和评议会等工作载体，引导业主用自治方法处理各类小区事务。
3、加强业委会指导监管。采用政府购买服务的形式，引导第三方社会力量参与业主自治管理。对此，我们xx作了一些探索实践，在借鉴虹口“新家园”服务模式的基础上，培育成立了第三方社会组织——“xx”，依托这个平台，组织实施了业委会能力培训、业委会组建换届、物业监管考评、物业矛盾调处等服务内容，同时我们计划在物业企业选聘、维修资金使用、工程监管等服务内容上作进一步的拓展深化。我们希望通过第三方社会力量参与社区自治管理的模式，逐步优化和完善业主自我管理机制，也切实改变政府既当“裁判员”又当“运动员”的尴尬现状。当然，这只是我们的美好愿景，是否能实现这个目标，还有待于实践检验。
二、专项维修资金的管理、使用、续筹中遇到的问题，以及进一步完善相关程序的建议

（一）存在问题 1、维修资金严重不足，续筹难。xx地区老旧小区多，房屋、设施破损、老化严重，维修资金使用量大。原先依靠公共收益补充维修资金的做法现在越来越有限。一方面老旧小区公共收益主要小区停车收费，而由于原始规划等原因，这些小区的停车收益非常有限；另一方面，随着物业用工成本的上涨，公共收益的大部分需补贴物业管理成本的不足。导致一部分小区的维修资金的存量逐年减少，甚至出现居民账户负增长情况。对于后续维修资金的补集，由于每户居民的使用情况不同，所需补集费用各不相同，其中的矛盾非常突出。
2、维修资金使用不规范，缺乏必要监管。目前维修资金的监管由房管部门负责，但在头上无法对维修资金使用的合理性、必要性、有益性作认定。实际操作中，一方面，业委会缺乏专业能力，对物业公司监管不力，对于维修、更新、改造等项目没有尽到合理的审查职责。另一方面，部分物业公司、业委会在利益趋动下，以各种事实工程名义动用维修资金，资金的使用缺乏流程监管，不公开、不透明，严重侵害小区业主利益。
（二）对策建议：
1、建立维修资金使用预警机制。分层级对业主大会、业委会的使用权限作上限设置，并建立预警机制。维修资金使用达到一定上限 标准时，必须向房管部门说明理由，并经申请批准后方可使用。这些条款的设置可在xx市规范性文本中予以体现，并通过小区三个文本进行强制性规定。

2、建立维修资金续筹归集机制。一方面，从法规层面,对专项维修资金余额不足30%的要强制续筹。另一方面，要明确小区公共收益的分配比例，除按合同约定补贴物业管理成本外，其余部分要及时归集至维修资金账户，杜绝公共收益游离于维修资金体系外使用，保证小区公共部位、公用设施的维修、更新、改造费用支出的单线运行，形成良好的循环体系。
三、如何发挥街道办事处在协调处理物业管理综合事务和纠纷、指导监督业主大会和业委会组建及日常运作中作用，处理好业委会、居委会、物业公司三者关系的建议 1、强化统筹协调机制。街道层面建立住宅小区综合管理联席会议制度，统筹各方资力量，协调解决小区管理中的各种事务与纠纷。居委会、业委会、物业公司要在居民区党组织的统一领导下，定期组织召开联席会议，交流、通报、研讨社区内物业管理中的重点、难点问题，三方密切沟通配合，形成工作合力。
2、强化纠纷联调机制。街道层面拟成立物业纠纷联调工作室，将物业管理矛盾纠纷调解纳入人民调解工作范畴，由司法所负责业务指导。聘用1-2名专职人民调解员，负责辖区复杂疑难物业纠纷的排查调处。社区层面设立物业纠纷联调工作站，与社区人民调解委员会合署，吸纳小区业委会和物业公司代表、社区热心人士担任兼职调解员，宣传物业法规、政策，负责本小区一般物业纠纷的调解。

四、物业管理服务、物业使用和维护等方面遇到的难点问题
（一）存在问题 1、物业管理服务不到位 xx地区作为动迁安置基地，以售后房及混合型小区为主，，物业管理只维持在基础服务水平上。部分物业企业为了缩减开支，往往违规聘用一些无证、退休、外来人员从事物业管理服务，服务水平与合同约定的标准相去甚远，导致业主极度不满。
2、物业管理费调价难 我们也曾在几个小区试点物业费调价工作，但还在民测阶段就遇到了巨大阻力，原因是居民不愿多付费用，认为小区公共收益已经补贴给物业公司了。去年xx地区就有两个小区物业公司因调整物业管理费与居民没有达成一致意见而撤离