房地产估价.ppt

第二章房地产估价概述
§2-1 房地产估价的概念
一、概念
(一)含义
人员、目的、原则、程序、方法、影响因素、估算和判定
(二)两点把握
1、房地产估价是科学与艺术的有机结合
2、房地产估价是把客观存在的房地产价格揭示、显现出来
二、内容
(一)专业估价人员
扎实的理论知识
丰富的实务经验
良好的职业道德
——能力要求——能力要求
——诚实程度
对专业人员要求
考试取得《房地产估价师执业资格证书》
注册取得《房地产估价师注册证书》
(二)目的
一个具体估价项目的估价结果的期望用途
▲不同的估价目的源于对估价的不同需要▲不同的估价目的将影响估价结果
二、内容
:结果所对应的时间(年、月、日)
:合法、最高最佳使用、替代、时点、公平
:市场比较法、收益还原法、成本法·······
(三)原则(四)程序(五)方法(六)影响因素(七)时点(八)客观合理价格或价值的估算和判定
二、内容
§2-2        房地产估价原则
一、合法原则

权证:出让转让、行政划拨、集体
外销、内销
违法、临时、产权争议、部分产权

城市规划、土地用途
一、合法原则
法律、法规、合同依据,买卖、租赁、抵押……

价格政策:房改售房、经济适用房、拆迁补偿

二、最高最佳使用原则
(一)四方面依序筛选




(二)三个经济学原理


内部构成要素组合是否均衡

与其外部环境是否保持协调
适合原理+ 均衡原理
= 外部环境最协调+ 内部构成要素最适当
= 最高最佳使用
二、最高最佳使用原则
(三)判断与选择
1. 保持现状前提
现状价值> 新建价值-(拆除费+ 建造费)
3000元/㎡> 5000元/㎡- 3000元/㎡

改造后价值增加额> 装修改造费
V新- V现> 改造费 5000元/㎡- 3000元/㎡> 1500元/㎡
二、最高最佳使用原则