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征地统一年产值标准测算研究
摘 要:随着城市化快速发展,城市不断向外扩张,征用了大量农村集体用地。以山西省平定县为例,根据当地农用地分等定级、地形和区位等因素进行区域划分,通过调查得到区域主导耕作制度、主导农作物及其产量,测算农用地基本为旱地,农业生产条件有待提高。
主导耕作制度和主要农作物
平定县主要农作物为玉米,主导耕作制度为一年一熟制。
(1)主要农作物产量确定。
在进行主要农作物產量确定时,一般运用抽样调查方法[6]。抽样调查需要对样点进行选择。根据技术规程规定,在抽样调查时要充分考虑样点分布的均匀性及代表性,要求样点密度达到每100~200 hm2耕地选取1个[7]。因此,本次共设置调查样点200个,最终有效样点为169个。
(2)主要农作物价格确定。
农作物价格按照市场价格进行计算,最终确定单价如下:,,。 (3)主要农作物年产值确定。
主要农作物年产值是在主导地类及耕作制度下,根据主要农作物前3年(2013—2015年)平均年产量和农作物价格计算得出。主要农作物单位面积的产值计算公式如下。
F=g×p (1)
式中:F表示单位面积年产值;g表示单位面积年产量;p表示某种农作物的价格。
平定县征地统一年产值抽样调查统计结果,如表1所示。
系数修正
统一年产值标准是测算在主导耕作制度条件下主要农作物的年产值,综合考虑其他相关因素,适当向上调整后,确定区域单位土地面积年产值。计算公式如下。
Fi=F×(1+k) (2)
式中:Fi表示某一区划征地统一年产值;F表示该区划内单位面积主要农作物年产值;k表示附加收益修正系数。
(1)区位修正系数。
区位修正主要考虑经济地理位置的影响,即中心城镇及开发区的影响[8]。考虑到县城及阳泉市开发区对各区区位的影响,确定其对征地统一年产值标准测算的影响。
城郊区为平定县政治、经济、文化和商业中心,一般征地较多,但此区人多地少,年产值较低,。
平定县GDP主要来源于第二产业,工业地价在一定程度上高于农业区地价,且工业區距离阳泉市开发区较近,。
(2)土地附加收益修正系数。
土地附加收益修正系数需测算范围内土地利用状况和农业经营状况,包括其他土地相关产品及经营收入、农业补贴等,同时要考虑各类灾害情况对当地农作物产量的影响。
k1=S土地附加收益÷S粮食作物 (3)
k2=P土地附加收益÷P粮食作物 (4)
k3=TR土地附加收益÷TR粮食作物 (5)
公式(3)(4)(5)中,k1、k2、k3分别表示3个不同系数,S表示种植面积,TR表示总收益。
土地附加收益主要针对城郊区和娘子关旅游区,即城郊区的蔬菜大棚种植和娘子关旅游区的特色水产养殖。综合考虑k1、k2、k3这3个系数,、。
(3)最终修正系数。
由区位修正系数和土地附加收益修正系数,最终确定城郊区、工业区、、、。
主要农作物年产值及补偿倍数的确定
基于多因素综合分析相关社会经济因素,根据《中华人民共和国土地管理法》规定,初步确定补偿倍数应在16~30倍之间。利用土地贴现值方法,确定补偿倍数[9]。
根据近3年农民从耕地中获得的纯收入、农民纯收入增长率,计算出未来20年土地总收益的贴现值。通过这一贴现值和统一年产值的比值,确定补偿倍数。公式如下。
P=×1- (6)
式中:P表示土地价值的贴现值;A表示农民从耕地中获得的人均纯收入;k表示人均耕地面积;r表示资本贴现率;s表示农民纯收入的增长率。
M= (7)
式中:M表示补偿倍数;P表示土地总收益的贴现值;V表示统一年产值。
根据公式(6)(7),确定所采用补偿倍数为25~30倍。其中,土地补偿倍数为8倍,安置补助倍数为17~22倍。
测算结果
在分别测算各区域补偿费用的基础上,综合测算平定县征地补偿费用,如表2所示。
城郊区
区域内包括