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房地产开发企业资金管理存在问题及改进措施
摘要:房地产行业是我国经济发展支柱产业,在国家加强城镇化进程的背景下,房地产行业的繁荣及房地产企业的稳定发展,将是推动经济增长的重要因素。在持续调控的影响下,房地产企业的发展也面临着 房地产开发企业对资金需求总量极大,因此,其资金筹集能力关系到企业能否持续发展。对于房地产企业而言,融资阶段是整个资金管理过程中的重点,而对所筹资金的管理又是融资阶段的管理核心。由于自身筹集资金能力受企业积累的限制,不太容易在短期内出现大规模的提高;传统的用土地或在建工程取得开发贷款方式已愈发困难;而国家对市场的各种调控,更让企业难以预测资金回收周期。由此,拓展融资渠道成为房地产企业生存发展的关键。房地产企业应按照企业的资金计划,尽早与资金方进行接触,深入沟通,并将资金方融入项目中,以帮助企业较为便利的获得融资。
(四)合理安排和使用企业资金
企业占用的自由资金和债务资金都是要付出代价的。对房地产开发企业亦是如此。借款付出利息,自有资金付出分红,即使是欠款,也承担损失信用的代价。房地产开发企业要充分考虑资金的安排和使用重要性,以投资计划和资金计划为前提,选择好资金投向和投入时间,量力而行,尽可能合理安排和使用资金,降低资金管理风险,提高资金的使用价值。 四、房地产企业资金管理中存在的问题
(一)缺少完善的资金预算管理制度或执行不到位
资金预算是企业对一段时间内资金对收支情况做出的合理预计和科学安排,对保证企业日常经营的资金需求和使用起着保障作用。目前,部分房地产开发企业未高度重视资金管理,没有制定资金预算管理制度或并没有严格执行已建立的资金预算制度,或对预计开发项目预算管理不准确,造成投资总额预实不一致,从而导致企业对开发项目不能准确判断其资金需求、不能做出正确决策,企业资金利用效率低下。
(二)资金结算方式混乱,缺乏统一管理,风险分散
由房地产企业的行业性质决定,企业在经营期间,所开发的项目可能会横跨省市。为了企业日常经营管理方便,各项目会在项目所在地设立独立的银行账户。对集团公司而言,这种情况是导致资金结算分散的直接原因,最终导致集团无法及时、全面、准确的了解到当前资金的结算管理情况,影响了房地产企业对资金的有效利用。
(三)融资方式单一,融资成本较高
目前许多房地产企业的融资方式单一,前期获取土地使用权资金主要通过自有资金或股权融资方式取得,工程项目资金主要是通过向银行获取开发贷款。但由于对股权融资的要求比较高,大部分发房地产企业都会选择通过银行贷款方式取得资金,融资渠道单一。从融资成本来看,2018年有86%的房企融资成本较2017年全年上升,且增幅超过1%的房企超过44%。受宏观调控政策影响,国家陆续出台政策对房地产企业信托贷款、银行贷款及委托贷款的用途加强监管。房地产企业融资环境持续收紧使房地产企业综合融资成本上升。
(四)资金管理风险意识薄弱
部分房地产企业的管理层将日常工作的重心放在了项目建设管理方面,在思想上未重视企业内部资金管理,造成房地产开发企业全员资金管理意识薄弱导致成本控制不到位、项目资金挪用、未经审批及支付款项等各种资金使用不善情况的发生,提高了房地产企业资金管理风险。
五、加强房地产企业资金管理的措施
(一)细化项目投资可行性分析
投资计划是房地产开发企业资金管理前提,在初期,可行性分析是项目进行投资决策的依据。房地产企业投资规模大、资金回收期长,加上开发过程涉及方面较多,相比其他行业而言,更容易受到国家政策的影响。所以,可行性分析更应扩大视角,在原有内容基础上增加对金融政策、税收政策及各专业法规变化等对预投项目影响分析。针对预投项目,在前期进行充分的可行性分析。对影响投资的因素进行综合分析、论证,从而达到节约成本、降低投资风险的目的。
(二)加强资金预算管理及资金计划执行分析
在房地产企业资金管理过程中,资金预算是至关重要的一项。只有建立适用于房地产企业的资金预算管理制度,将制度落实到位,才能达到提高资金的使用效率的目的。因此,加强资金预算管理就是加强资金管理的首要方法。首先,积极建立健全资金预算管理制度。在进行资金管理工作中出现的实际情况,有针对性地进行综合有效的分析,为开展具体的资金管理工作提供指导并规范工作行为。明确指责分工,将预算管理工作落到实处。其次,积极开展全面预算管理工作,保证资金预算管理和企业发展进程良好结合,充分发挥资金预算管理工作的作用。
在房地產开发企业实际资金管理工作中,月度资金计划是资金预算管理的管理工具。财务部门要依据业务情况,注重编制资金计划,加强与各业务部门