2011年太原滨河东路230亩项目前期定位报告.ppt

滨河东路 230 亩项目前期定位报告一二三四五项目物业发展建议项目总体定位思路项目物业类型研判项目开发背景项目定价建议目录六整体营销思路项目开发背景 1、项目的位置及环境本地块隶属于太原尖草坪区迎新片区,位于太原市尖草坪区中部,区位条件优越。项目周边用地内有滨河东路、大同路、金桥东街等城市主干道,交通十分便利。风景秀丽的自然风光,山清水秀,气候宜人,而且历史文物古迹众多,有庙宇古墓、古迹、是太原市城北最重要的旅游区域,崛围山风景区位于该区的西北部,每年都吸引着大量的国内外游客观光、休闲、度假,是太原重点发展生态旅游的适宜地域之一。本案 2、项目规划指标项目占地面积 230 亩左右,是商、住用地,容积率在 3-4 。 3、项目质素分析随着大太原南移、西进、北展、东扩的实行,项目所在区域将是未来 CLD 区(中央生活居住区)。因此,区域在未来可谓是寸土寸金之地,但由于区域正在改造过程中,周边配套资源和景观资源尚不成熟。因此项目适合做品质生态住宅。 4、项目 SWOT 分析优势 1)项目位于滨河东路和大同路之间,交通较为便利。路网相对发达,是大太原北城重点发展区域。 2)项目紧邻滨河公园和森林公园,有优越的自然生活配套。 3)项目的主要目标客群就在项目周边,因此项目推广的通达性好。劣势 1)生活配套正在规划中,缺乏浓烈的生活气氛。 2)周边较荒凉,景观印象不是太明显。 3)比起市区和老城区,此区域不被大众所接受。 4)地块现状资源较差,周边配套较少,路网虽发达,但离市区较远。扬长 1)由于区位较好,我们要发展可以迎合中高消费者的产业; 2)与政府规划相结合,创造出适合本区域发展的项目。避短 1)通过打造片区形象和完善项目功能,使项目的品质和升值潜力提高,来吸引客户。 2)做别致的园林的景观来满足业主的需求。 ,实现项目价值最大化——?首要目标是回款安全?实现项目价值最大化?打造亮点突出、形象独特的具有城市影响力的项目,进而带动企业品牌的提升 : 一个“安全且有影响力”的项目安全=现金流安全+价值最大化+利润最大化市场影响力=“叫好”——具有鲜明特色、创新与突破的亮点“叫座”——形成市场旺销并同时获得目标利润回报项目物业类型研判 ,关系到国家的稳定,但在人民币升值、境内热钱流入、通货膨胀等多重影响下,房地产仍是保值升值的重要投资途径关键词:通胀、热钱、人民币对外升值对内贬值目标 1:平抑房价、优化民生在经历了 09年的大牛市之后,全国房价日益高升,民生问题在高房价面前日益恶化,如何实现“居者有其屋”对社会和谐和经济的平稳运行都具有举足轻重的作用; 目标 2:打击投资、投机性需求从成因来看,高房价在很大程度上是由于供需失衡的矛盾造成的。在供给有限的前提下,打击投资、投机性需求,缓解市场中尖锐的供需矛盾是平抑房价的重要手段; 目标 3:政治挂帅、取信于民面对高房价,温家宝总理虽然在多个场合表明态度,但屡调屡高的事实却严重影响了政府部门的公信力,如何取信于民?成为政府调控楼市的当务之急, 可以说“ 新政”对楼市的调控在很大限度上也是一个政治问题。 ——中部发展的“北引擎”太原、晋中、吕梁、忻州的 24 个市县纳入太原城市群和经济圈。在外圈层, 太原将作为煤焦产业的疏散地,承担经济圈“全国能源基地”的生产运输职能;而其核心将发展以现代服务业为重点的第三产业;在内圈层则发展成为核心城市的工业生产区、都市农业区和都市功能外延区。未来太原将会成为:国家新能源建设服务中心、世界不锈钢和镁合金深加工基地、世界级煤机生产基地;华北和黄河中下游地区重要的物流、人流、资金流、信息流集散中心;全省经济、文化、政治和科技创新中心。