2010年鲁能·三亚湾淡季营销方案（培训稿）(上).ppt

鲁能·三亚湾 2010 年淡季营销方案培训稿鲁能营销部&天地行 2010-8 【密集调控下的中国房地产】物业税渐行渐近两调准备金加息压力浓厚维系民生的中央决心差别化信贷及税收加大土地及经适房供给抑制外地炒房客银监会对房地产收紧猛涨价格得到抑制成交量下降目前中国房地产现状限制第三套房【调控下三亚楼市的冰火两重天】岛外市场力量推动当地市场现状 09-10 10-1 10-3 10-6 三亚整体楼市三亚·鲁能湾 9月成交均价 10405 2月成交均价 15793 余货快速销售美丽 3价格飙升下被哄抢价格平稳,成交量急剧下滑, 4月环比降 59% 价值发现下游二及公寓加速销售 3月至今只成交一套【我方对市场判断】【鲁能三亚湾的淡因分析】淡因的主要表现为访客量急剧减少市场观望及投资客离场是主要淡因传统淡季及产品偏好度不高是次要淡因推广减少也是淡因之一,不过影响性不大——但对后期营销突破造成制约。【在售别墅市场分析】?在售竞争性别墅楼盘有 6个,除了凤凰水城一个市区项目在售别墅(双拼)以外,其余都是东线的项目。?目前在售量约 330 套,估计约 万平方米的供应量。?产品面积范围是 68-600 平方米,主力户型在 68-300 平方米。?均价 万- 万,总价 374-4000 万。?访客量方面,除了清水湾达到 10 组/天以外,其余楼盘均不过 4组/天。【在售公寓市场分析】?在售竞争性公寓楼盘有 15 个,最多的是我项目所处的三亚湾区域,其次是市区,最少的是东线——只有 2个。?目前在售量约 1760 套,估计约 23 万平方米的供应量。?供应量最多三亚湾区的财富公馆及国际公馆,其次为榆林湾、华庭天下、凤凰岛,这五个项目的供应量均高于我项目。其余都少于我项目。?产品面积范围分布比较广,从 40-380 平方米,较为集中的是 50-80 一房及 80-140 两房。?其中两房面积在 100-120 与项目有 4个,分别是:时代海岸(主力户型)、国际公馆(主力户型)、凤凰岛(次主力户型)、榆林湾(次主力户型)。这些将是我项目美丽 MALL 公寓的直接竞争产品?均价范围 -9 万。其中 2万以下 1个, 2-3 万有 4个, 3-4 万有 4个, 4-5 万有 2个, 6-7 万有 1个, 7-8 万有1个, 8-9 万有 2个。? 15 个项目中,毛坯的只有 3个,这 3个项目均低于 4万,分别是 万、 万、 万。且项目知名度都较低。? 2-3 万的 4个项目中,剔除装修价后,单价在 - 万之间。?总价范围分布较广,且较为平均。按覆盖范围分其中 100-200 万有 5个, 200-300 万有 5个, 300-400 万有 5个, 400-500 万有 5个, 500-600 万有 5个, 600-700 万有 4个, 700-900 万有 4个, 900-1000 万有5个, 1000-1100 万有 4个, 1100-1200 万有 3个。【竞争性项目折扣状况】三亚现售项目销售折扣统计项目名称业态类别一次性付款分期付款按揭付款半山半岛公寓 (新推) * 福湾公寓、别墅 (暂定) 未定未定富力湾公寓、别墅 凤凰水城(南) 公寓 最高折扣为 折,最低折扣为 折