物业管理费的催缴方法.ppt

物业管理费的催缴方法
四、是物业管理的相关法律、法规不完善。
物业管理是一个涉及到社会各个方面的服务性行业，它的综合性就决定了在其运作的过程中会出现务费到底用在了什么地方，从而也可以让业主了解交纳物业费的合理性和必要性。以上就是物业提高物业收费率的措施与具体做法，当然每个物业管理公司所接管的物业都有差异性，但是物业管理公司所提供的服务与业主的需求之间始终有一个平衡点，而物业管理公司只有将这平衡点靠近业主才是最好的解决办法。就像睦邻物业一样，它所提供的服务永远不会少于业主所付的费用，并且睦邻物业温馨的人性化、亲情化服务可以让业主心里始终有一种温暖的感觉，一种家的感觉！
（六）物业收费必须依据服务合同。
物业管理企业收取的管理服务费，是依据物业管理服务合同的约定，对物业管理区域内的房屋及其配套设施、设备、场地进行管理、维修、保养，维护相关区域内的环境卫生和秩序而向业主收取的费用。这种费用的收取，关系到业主和使用人的切身利益，关系到相关服务的质量和程度。物业管理企业收取的物业费的主要用途 : 管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等 ; 物业公共部位、共用设施、设备的日常运行和维护费用 ; 物业管理区域内清洁卫生费用 ; 物业管理区域内绿化养护费用 ; 物业管理区域内秩序维护费用 ; 办公费用 ; 物业管理企业固定资产折旧 ; 物业公共部位、共用设施、设备及公众责任保险费用 ; 经业主大会同意的其它费用等。
（七）用法律手段维护企业的合法权益。
物业管理企业可根据国家、省、市有关法律规定，对个别业主少交、欠交物业管理费的行为提起法律诉讼，但此项工作要有理有据。首先，要做必要的交流、沟通 ;
其次，可以发律师函 ; 再次，还可以通过
业主委员会做工作。对经过做各方面工作仍无效果的业主，只能通过法律诉讼程序，用法律的武器维护广大业主的权益，维护企业自身的尊严和合法权益。
1、把业主的事当自己的事去做。
有时候可能业主在小区碰到你，会向你反映一些在物业服务急需改近的见意，我都会拿个小本子把业主见意逐一记下来，不能马上解决的耐心向业主解释，能解决的马上通知各部门现场解决，让业主看到我们的服务态度和对业主的重视成度。以真情感人，有时候在人手不够的情况下，我亲自帮忙。
2、加强内部人员培训，提高服务意识。
①员工的职业道德培训，包括职业思想(全心全意为业主和使
用人服务的思想)、行为规范和行为准则(仪容仪表、日常行为、
来电来访、上门服务等)培训。
②员工的礼貌服务(如文明用语)、敬业精神、团队精神等培训。
③物业管理基础知识培训。
通过以上内容的培训，使员工掌握物业管理服务最为基本的语
言、行为规范以及必备的物业管理、服务知识。
3、发红色催缴通知单
由于我们小区一开始提倡服务到家，于是就形成了上门收费的习惯，很多业主都等着物业工作人员上门收取，极少数业户会主动到物业管理处交费，这种做法并不像现在大部分小区都是提倡业户自觉交费。尤其碰到业户是上班族的，我们上班，他们也在上班；我们下班，他们也下班，造成了客服员收费的困扰，一到收费期就要加班加点，挨家挨户地上门收。针对这种情况，我们采用了发红色催缴通知单并张贴家门口，以便让他们安排或预约时间下来交费，这样就以开门红的形式给他们提个醒该到缴费时间了，错开上班时间，上中班的管理人员可以等业主下班再去缴纳。
4、发白色催缴通知单改为温馨的粉色
也许很多人不知道，广州这一地带的人特别迷信，日常生活中忌讳事情也特多。我们小区大部分业户也不例外。他们最忌讳的颜色就是白色，感觉它是带着丧礼的晦气、不吉利的预兆，这跟书上记载的白色是代表纯洁、天真的说法，明显有截然不同之处。因此，当你发白色催缴通知单时，有的业户会很气恼，特别是做生意类的，最终这些延期故意拖欠物业管理费的业户不得不自己下来交费。通常，我们还会在贴白色催缴通知单的同时额外添加一个致命之法，那就是一大早向业户催缴费用。这下可把业户惹急了，情急之下，我们就一边点头表示理解他们，一边说明采取此举之缘由。待平息后，我改为温馨的粉色加上诚肯的语言，这些业户自然就会每月如期支付，而不再以碰不到等各种理由拖延缴费的时间。
5、动之以理
每个拒交户都有它的理由拒交物业管理费，诸如物业管理服务不到位、开发商承诺的事未兑现等来转移他们自己缴交物业管理费的义务。首先，我们以客服主管名义拟写了一份《致××业户的一封信》。这里强调一下所写信件并不是一视同仁的，而是根据不同内容写不同的信件。信中可专门以拒交户所提出的不同理由为核心，针对各业户所提出的问题一一加以说明，