江西鹰潭海熙御龙湾项目营销策略报告2012.ppt

鹰潭【海熙·御龙湾】项目 2012 年年度营销策略报告世联地产【海熙·御龙湾】项目组 项目地址:江西省鹰潭市信江新区滨江东路 6号开发商:江西海熙置业有限公司总建设用地 ㎡总建筑面积 ㎡计算容积率建筑面积 ㎡住宅建筑面积 ㎡其中高层 ㎡别墅 ㎡公共建筑面积 ㎡其中物业管理 ㎡商业 ㎡其他(幼儿园) ㎡地下建筑面积 ㎡总户数 1363 户容积率 建筑密度 % 绿地率 % 机动车停车位 1397( 地上 199 ,地下 1198)项目基本技术指标第1部分背景与前提三个思考维度①宏观环境与市场趋势②鹰潭市场竞争格局③2011 年项目营销总结维度一>>宏观环境与市场趋势必须正视的背景—— 2011 年楼市调控不断加码,楼市成交持续下滑; 2012 年楼市又将如何演变? 2011 年调控力度空前,政策的累积效应在第三季度楼市开始显现,房价快速上涨的势头得到明显遏制. 一、背景与前提>> 1 、 2011 年政策、市场回顾【调控力度】严格执行、力度加强、范围扩大、新政出台一、背景与前提>> 1 、 2011 年政策、市场回顾【中央政策】坚持调控方向不动摇,促进房价合理回归国务院不断重申,调控方向不动摇,调控力度不放松,促进房价合理调整。 4月 13 日: 召开的国务院常务会议强调, 要坚持调控方向不动摇, 调控力度不放松, 巩固和扩大房地产市场调控成效,严格控制投机投资性购房需求,努力增强市场供应,稳定市场预期,把房价控制在一个合理水平。 7月 12 日: 召开的国务院常务会议称,当前的房地产调控正处于关键时期, 必须坚持调控方向不动摇、调控尺度不放松, 继续加强房地产市场调控。 10 月 29 日: 召开的国务院常务会议称, 坚定不移地搞好房地产调控, 进一步巩固调控成果,促进房价合理调整。 12 月 14 日: 召开的中央经济工作会议指出, 坚持房地产调控政策不动摇,促进房价合理回归,加快普通商品住房建设,扩大有效供给,促进房地产市场健康发展。一、背景与前提>> 1 、 2011 年政策、市场回顾【各地政策】近期政策继续加大力度中央及地方政府继续加强房地产调控政策,加深客户观望情绪。 10 月 20 日: 试点地方政府自行发债财政部发布通知,经国务院批准, 2011 年上海市、浙江省、广东省、深圳市开展地方政府自行发债试点。 11 月1日: 珠海出台双限令本地居民和在已缴纳一年以上社保的非本地居民,只能在香洲新增一套房。而无购买社保和纳税的非本地居民不能在香洲买房。报备项目的住房平均价格超过珠海市 2011 年度房价控制目标(11285 元/平方米)的,暂停备案及核发商品房预售许可证。 11 月7日: 温家宝首提下调房价“房价总的形势还处于僵持阶段,但是这一个月来也开始松动。”“在这里我特别要强调,对于房地产一系列的调控措施,决不能有丝毫动摇,我们的目标是要使房价回归到合理的价格” 11 月 10 日: 中山“限价令” 11 月 10 日至 2011 年 12 月 31 日,中山市单套商品住房合同销售价格超过 5800 元/ 平方米的,暂缓受理网上签约手续;单套商品住房合同销售价格超过 5800 元/平方米, 未向市备案资料的,市备案手续。一、背景与前提>> 1 、 2011 年政策、市场回顾【全国市场】一线城市成交量持续低迷,房价下探一、背景与前提>> 1 、 2011 年政策、市场回顾【全国市场】众多二线城市成交量陷入低迷一、背景与前提>> 1 、 2011 年政策、市场回顾【全国市场】未限购的三线城市成交量也开始逐月走低