房地产企业成本管理存在的问题及改进措施.doc

1 房地产企业成本管理存在的问题及改进措施房地产行业已经发展为精细化管理, 成本管理则是房地产企业精细化管理的核心, 只有控制好成本, 企业才能有盈利空间, 才能得到持续发展, 尤其在目前房地产行业竞争如此激烈的情况下。如果没有优于大多数企业的成本控制水平, 企业就很难生存下去。因此, 房地产企业提升成本管理水平迫在眉睫。一、房地产企业成本管理的特点(一) 成本控制的重点贯穿项目各环节房地产企业的产品是地产项目,各开发项目既有相似之处,也存在着许多不同, 产品各异,与普通工业企业产品相比成本控制有很大的不同。工业企业产品一旦投产,产品定型,产品设计结束,销售渠道也基本确定, 成本控制主要集中在材料采购及提升生产效率上面。房地产企业的成本控制的重点则始终在项目取得、设计、生产及销售的各个环节, 一个项目结束, 下一个项目又重复一个完整开发的全过程。如果有新产品又将重新设计销售,各个开发阶段又要重新循环一次。(二)成本管理工作相对复杂房地产企业开发产品不完全相同, 即开发产品的多样性决定了房地产开发企业成本控制的复杂性。房地产企业由于开发产品多样,开发产品相对独立, 2 成本管理工作是否有效, 没有单一的产品成本参照, 导致成本节约评价比较困难。因此, 房地产企业要做好成本管理工作, 必须建立起比工业企业相对复杂的成本管控措施与评价体系, 才能使成本管理工作更加有效。(三) 成本管理水平对成本金额影响较大房地产开发项目由于资金投入量大与开发产品自身的独特性, 决定了房地产企业的成本管理对一个项目的成本影响非常巨大。例如, 产品设计阶段一个有效的设计优化, 可能减少大量的工程量, 节约建造成本;产品销售的一次有效创新,可以加快项目销售速度,节约大量销售成本及财务成本。成本管理的好坏对房地产企业开发成本影响较大。(四) 各成本管理阶段相互影响明显房地产项目各开发环节成本管理影响效果明显, 如设计环节成本管理不到位, 势必影响施工环节的建造成本及洽商数量, 造成建造阶段成本提高, 如果建造阶段管控不到位、施工质量不好、施工拖延, 必然造成销售困难, 减慢销售节奏, 提高销售成本。因此, 房地产企业各成本控制部门相互影响,房地产开发企业应在成本控制中注意各部门的协作。二、目前房地产企业成本管理存在的问题成本管理存在于房地产企业土地获取、设计、招标采购、施工、销售、成本核算及考核的各个开发链条与管理环节。目前, 房地产企业成本管理存在着以下主要问题:(一) 土地获取缺乏项目可行性分析房地产开发企业的生产经营是从土地 3 获取阶段开始的, 土地获取的好坏直接影响到房地产企业的后期经营及盈利能力。以前房价涨势迅猛时, 只要能取得土地, 房价的涨幅很快就会覆盖土地成本, 企业肯定能取得较高的利润。土地获取随机性强, 获取土地根本就没有详细的前期调研及严格的可行性分析。现阶段存在的一些亏损的项目,往往是在土地获取阶段根据房价大幅上涨阶段的经验, 预计了一个较高的售价, 没有认真测算比较贴近现实的预计销售价格及可接受土地价格, 导致获取土地价格过高, 最终的销售价格远低于土地获取阶段的预期价格。因土地价格的过高,导致开发成本加大,项目出现严重亏损。(二) 规划设计不合理规划设计阶段是在可行性研究报告的基础上, 对预计方案在设计阶段的最终实现, 是房地产开发阶段成本控制的关键