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浙江省休闲度假旅游房地产市场开发研究
王婉飞翟涛董长云
摘要:本文主要论述浙江省休闲度假旅游房地产的市场开发,通过对国内外相关理论研究的综述,剖析浙江省休闲度假旅游房地产市场开发现状和存在的问题,并提出促进旅游房地产市场开发的对策。
关键词:休闲分时度假旅游房地产市场开发
国内外关于休闲、分时度假与旅游房地产概念的文献研究
(一)休闲
于光远认为:“闲”、“休闲”、“休闲业”在中国的语言里是三个不同的词,用来表示三个不同的概念。“闲”是人在社会生活中劳动与非劳动在时间上的分配状况。在今天我们可以把它看作是不以我们的意志改变的东西。它属于一个的范畴。“休闲”是人们对可以不劳动的时间的一种利用,而休闲业则是“为了满足人们休闲的需要而组织起来的产业”[1] 于光远..
1]。
马惠娣认为休闲度假是一项人性化很强的新兴服务产业,在西方已有40余年的历史,在我国近几年才兴起。休闲度假的核心问题是提供一流的服务。我均停留时间(隔夜游),显然不利于休闲度假的发展。据美国有关部门的统计显示:美国人有三分之一的休闲时间,有三分之一的收入用于休闲,有三分之一的土地面积用于休闲[2] 、休闲产业、#_ftnref2
2]。
休闲度假在中国有很好的市场发展前景,因为从“有闲”和“有钱”两个方面,中国都具备了发展休闲度假的基础。“有闲”方面,我国法定假日全年有114天,部分群体还享有带薪休假制度;“有钱”方面,有资料显示:到2005年,我国可能会出现两亿人的中产阶级这样一个庞大的群体拥有自己的住房和汽车。旅游或休闲度假的需求潜力巨大[3] -----
3]。
从休闲、度假、旅游三者的关系来看,休闲是一个大概念,旅游是休闲的一种方式,而度假又是旅游的一种形式,同时也是休闲的一种形式。
(二)分时度假
分时度假(Timesharing又称Vacation ownership或Holiday ownership)作为一个新兴的产业,国内外很多学者对其给出了定义。张俐俐在《分时度假--旅游住宿业和房地产业结合的新理》一文中指出分时度假是一种将房地产、酒店住宿和旅游休闲度假完美结合在一起的全新投资模式和度假住宿设施。它起源于六十年代的法国阿尔卑斯地区,70年代引进美国后得到了迅速发展,并延伸到全世界各地,逐步成为全球推崇休闲新型度假方式[4] --?id=4322
4]。
分时度假最初在欧洲兴起,在美国得到迅猛发展,因此西方很多学者在这方面的研究走在了国际的前列。Randall S. Upchurcha和Kurt Gruberb二人在其《沉睡的巨人——分时度假的演化》一文中,对分时度假的内涵做了如下的阐述:分时度假简单地来说一定数量的购买者对度假区内的房产进行一周以上的购买行为,每个购买者仅购买一年内他们想要使用该房产的时间。由于拥有和经营该度假房产的费用平摊在很多购买者中,所以每个购买者仅需要支付该度假房产出售和维护总费用的一小部分[5] Randall S. Upchurcha,*, Kurt Gruberb. The evolution of a sleeping giant:resort timesharing. hospitality Management 21 (2002) 211–225
5]。
从实践来看,被广泛接受的有目前两种定义:一是在美国佛罗里达州《分时度假房产法案》(Real Estate Timesharing Act CH721 Florida)中对分时度假的定义——“所有以会员制、协议、租契、销售或出租合同、使用许可证、使用权合同或其他方式做出的交易设计和项目安排,交易中,购买者获得了对于住宿和其它设施在某些特定年度中低于一年的使用权,并且这一协约有效期在三年以上”,即称之为分时度假项目;二是《欧盟分时度假指令》(European Union Timeshare Directive)中对分时度假交易合同的定义——“所有的有效期在三年以上、规定消费者在按某一价格付款之后,将直接或间接获得在一年的某些特定时段(这一期限要在1周以上)使用某项房产的权利的合同,住宿设施必须是已经建成使用、即将交付使用或即将建成的项目”。这一定义在于保护消费者购买分时度假产品时的权益[6] :,2000;15(4):第56-59页
6]。
分时度假最大的特色和吸引人之处是它的