惠州金山湖项目投标报告.ppt

惠州金山湖项目惠州金山湖项目营销策略案营销策略案深圳 XX 物业有限公司惠州分公司二零零五年十二月十二日第三章项目营销推广及预算第一章市场特征分析第二章项目定位第四章项目组人员框架项目荷兰水乡合生帝景湾金山龙庭蓝波湾定位“中国生态示范社区”“惠州地标. 皇家欧洲城”“金山湖畔低密度园林豪宅”“只卖给被实景打动的人”项目位置惠州市东平半岛环岛二路江北文昌一路 1号河南岸惠淡路旁金山湖畔广汕公路鹿江旁周边配套 2 公里江岸、小区四大主题公园一线江景、公园、体育馆、人民广场金山湖大湖溪、鹿江容积率 规模一期 500 多套一期 234 套二期 108 套二期 200 多套产品类型多层花园洋房小高层( 9 层带电梯) 叠拼复式、 TOWNHOUSE TOWNHOUSE 和双拼别墅住宅均价 2600 元/平方米 5600 元/ m 2(带装修) 3500 元/平方米 4000 元/平方米商铺均价 8000 元/平方米 10000 元/平方米 5000 元/ 平方米(商铺只租不售) 6000 元/平方米销售情况 80% 左右(住宅) 45% 左右(商业) 30% 左右(住宅) 商业(未公开发售) 65% 左右(住宅) 商业自主经营独立别墅基本售完, 其余 50% 左右一期基本售完05-06年的惠州房地产重点开发市场将以江北区、东平、惠淡公路二侧等为主要区域; 惠州市住房消费观念已由居住解决型向舒适型转变; 惠州高端产品市场将进入大盘时代的到来,江北区、惠阳区、东平区、大亚湾等片区高端产品将形成新的竞争格局,各区域高低物业价格差距将形成较大差距,价格范围在 2800-4000元/平方米; 预计房地产高端物业放量有进一步的增长, 2005 年下半年集中供应约在50万平米著左右, 2006 年上半年预计市场供应达到2 00 万平方米; 项目销售周期略有回落,价格增长受政策影响将进一步放缓。大盘、品牌竞争、客户竞争将成为市场新一轮热点。市场分析结论市场突破点 2005 年 1-10 月商品房销售报表 32 24 20 增长(%) 2454 11630 342279 去年同期 2534 15426 425294 1- 10 月累计 2421 1559 47313 10 月 2560 1243 33150 9月 2680 2441 62857 8月 2529 1947 7月单价(元/平方米) 套数金额(万元) 面积(万/平方米) 2005 年月 1-10 月销售 TOWNHOUSE 、别墅、公寓供应量较少,高品质、大规模、高档社区市场上缺乏成为市场空白点; 整体供应户型类型、产品较为单一; 从项目推广来看,无论是形象定位、广告推广到营销活动仍是初级阶段,项目推广仍有极大的发挥空间。第三章项目营销推广及预算第一章市场特征分析第二章项目定位第四章项目组人员框架项目地理位置••金山湖金山湖 1 1号小区位于惠州市南郊金山湖号小区位于惠州市南郊金山湖畔,地块占据了金山湖主要湖岸线,具有景观畔,地块占据了金山湖主要湖岸线,具有景观上的绝对优势。上的绝对优势。金山湖片区项目四至本项目旧惠淡路旧惠淡路城市交通干线城市交通干线农田农田金山湖金山湖主要技术经济指标•规划用地面积: 40375 平方米•总建筑面积: 87511 平方米•地面总建筑面积: 79511 平方米•住宅建筑面积: 75811 平方米•会所面积: 1000 平方米•商业面积: 3600 平方米•停车位: 300 个•总户数: 300 户•容积率: •建筑密度: 24% •绿化率: 35% Threats (威胁点) 惠州政府土地出让的无序性,使得项目面临不同的风险; 政府的不确定性宏观调控; 高档产品目标客户购买物业的不确定性较强。 Weakness (劣势) 周边环境杂乱,影响项目品质; 区域发展规划不明晰; 产品差异性较小,现有规划设计方案与市场需求脱节; 目标客户定位针对性不强; 项目 SWOT 分析 Strength (优势) 交通便利; 具备一定开发条件; 资源及景观条件优越; 一梯两户,南北通,户型方正、实用; Opportunity (机会点) 大学城的规划提高了区域市场的居住质素; 金山湖具有高端产品发展的前景; 惠州整体房地产市场的逐步复苏注入生机; 目标客户精准定位——客户层面定位低收入人群顶级富豪富裕人士高收入人士中产阶级锁定目标锁定目标客户群客户群