万科四季花城项目定位与产品建议.ppt

万科四季花城项目定位与产品建议
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需求：
要求教育配套完善，并且不满足于传统的应试教育。
距离工作单位近，车程在二十分钟以内，上下班方便。
完善的配套，安全舒适的居住环境，良好社区文化，体现身份味、积极、健康、贴心
品牌个性
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万科品牌的关键词
高品味生活
高性价比
创新
健康
顾客为本
贴心
万科品牌
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5、从万科“四季花城”系列推导关键词
年轻、活力
亲和温馨
现代
四季花城
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6、本项目形象概念的推出
核心客户需求
高品味生活
完善的配套
良好的居住环境
子女教育
本项目形象概念关键词
品质 悠闲 创新
自然 健康 现代
本项目形象概念描述
享受纯美生活
延伸客户需求
质朴
舒适
享受
产品自身特色
自然清新
现代明快
离尘不离市
优雅安逸
纯美生活
万科品牌要求
高素质生活
高性价比
创新
健康
顾客为本
贴心
“四季花城”系列
年轻活力
亲和温馨
现代
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四、价格定位
1、 参照对象选取依据
楼盘规模相近
地理位置参照其它郊区项目
产品形态相近
综合上述条件，选取凯茵新城、蓝波湾、阳光花地三个项目作为比价对象。
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2、 市场比较法分析均价
小高层价格建议
单位：元/㎡
凯茵新城
蓝波湾
阳光花地
按揭均价（毛坯）
3200
3200
3100
区域形象
105/100
103/100
108/100
品牌形象
105/100
95/100
95/100
地理位置
95/100
95/100
100/100
自然环境
110/100
110/100
103/100
生活配套
98/100
100/100
105/100
规模
100/100
98/100
95/100
交通
95/100
98/100
103/100
对比价
2983
3259
2916
权重
40%
30%
30%
建议均价
3045
由上述市场比较推导后，得出参考均价为3045元/㎡，以5%的技术参数作调查，得到参考价格区间为2893-3197元/㎡。
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多层价格建议
由于可比项目较少，所以根据市场上同一项目中多层与小高层价格比得到多层价格。
参照楼盘：凯茵新城
——
凯茵新城
多层均价
3200
小高层均价
3800
价格比
%
推导结论： 本项目中多层楼型建议均价 3045×%=2564元/㎡
以“低开高走”的价格策略，建议首期多层以2400元/㎡均价入市。
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情景洋房价格建议
情景洋房属于中山市的创新产品，没有同类产品可直接比较，但奕翠园项目中带电梯的多层与情景洋房具有一定可比性，所以本项目中情景洋房价格我司建议与之相近，即均价4000元/㎡左右。
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Townhouse价格建议
Townhouse在中山也是创新户型，无法直接类比，但在产品形态上，Townhouse是介于别墅与情景洋房之间，所以价格定位也界于两者之间。
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项目总体价格建议
根据上述四种产品价格定位及楼型配比，得出本项目总体均价的建议区间为3200--3300元/㎡。
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3、 入市建议
建议项目采纳低价入市的策略，初期以2800/㎡（毛坯）的均价入市，营造“同价优质”的市场口碑。
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第 六 部 分
产品建议
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一、项目整体容积率建议

项目总建筑面积为522948平方米
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市场比较法
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项目本身的产品需要
产品形态可安排的得很丰富，环境优势可以表现得更加明显，且比较符合本项目整个的档次定位。
在产品形态符合目标客户选择的前提下，适当提高容积率也基于盈利的考虑。
项目的盈利需要
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产品种类
所占比例
建筑面积(m2)
备注
小高层
60%
314097
平均层数16层
一梯4户
多层
25%
130873
层数6层
一梯三户
情景洋房
10%
52350
层数4层
一梯两户
Townhouse
5%
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