龙华荔花山庄发展规划建议.docx

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龙华荔花山庄发展规划建议
龙华荔花山庄发展规划建议
目 录
一、前言
早日实现，从而提高房地产市场的外销率。
⒊ 房地产市场已渐趋理性和成熟，很少存在冲动开发及冲动置业：
开发注重景观资源和综合配套的完善；
置业注重综合性能与销售价格的对比；
价格不再是置业选择的单一考虑因素。
⒋ 市场置业的用途重在居住享用，投资理念相对淡化。
⒌ 置业投资在消费支出中的比率明显增长。
⒍ 政府加快对二线外（特别是龙岗布吉和龙华等地）全面基础建设。
㈢、深圳市房地产总体走势分析
综合对深圳房地产市场的调查、分析，我们对深圳地产市场的未来发展进行如下预测：
⒈ 特区外地产开发时代即将来临，特别是特区外的次中心区；
⒉ 房地产市场进入理性开发阶段；
⒊ 房地产开发注重自身配套和周边景观资源及社区配套的综合利用；
⒋ 置业投资更注重物业的享受质量；
⒌ 置业投资在总消费支出中的比率明显增长；
⒍ 高档住宅项目的潜在市场呈隐性增长；
⒎ 外销比例将快速增长；
三、龙华片区房地产发展
㈠、龙华镇简介
龙华镇地处宝安区东部，南连福田区、罗湖区和南山区，北接观澜镇，东邻布吉镇，西靠石岩镇，是深圳市未来中心区的后勤基地和宝安区的次中心区；全镇面积98平方公里，辖龙华、同胜、龙胜、上塘、民治、油松、清湖、大浪、三联九个行政村和龙园、景龙两个居委会；居住人口达万，其中常住人口约 万。
⒈ 交通状况
龙华镇内交通四通八达，梅观高速公路、机荷高速公路、布龙公路、石观公路、平南铁路均贯通全镇，全国最大的陆路海关---梅林海关也座落在龙华境内。
⒉ 区域规划面积
龙华城市规划面积达41平方公里，到目前为止，已建成32个居民住宅区、18个工业区，面积达25平方公里。
⒊ 文体设施建设
镇内建有广播电台、有线电视台、图书馆、新华书店、文化艺术馆、影剧院等，全镇8个村级图书馆也基本建设完毕，藏书达4万多册。
⒋ 安全文明建设
大力推进“绿化、美化、净化、文化”工程，积极实施“一镇一广场”、“一村一公园”、“一街一景点”的环境建设目标；同时，通过开展社会治安综合治理和安全文明小区建设，使生活环境更加安全、文明。
⒌ 工业
投资环境的不断优化，吸引了一大批实力雄厚的外资企业纷纷前来投资，生产领域涉及自行车、电脑、塑胶、电子、服装、钟表、机械制造和日常生活用品等多种行业。到目前为止，全镇18个工业区的厂房使用率达98%，拥有内外资企业900余家。
⒍ 农业
农业实现了由传统农业向“三高”农业、创汇型的商品农业转变，逐步形成了蔬菜、水果、水产、畜禽四大鲜活产品生产基地，大批农副产品源源不断地供应深圳、港澳市场。
⒎ 规划建设
据了解，龙华未来几年的规划建设将主要以龙华中心广场及周边地带为轴心，往北到军湖、贯穿中部组团的梅龙大道等，将依照给整个中部组团带来巨大的发展潜力；网状结构的道路网络，以及外环路等道路的规划建设，将更加拉近龙华及关内的联系。
另外，在房地产规划建设方面，由于可用于房地产地产开发建设的土地已所剩无几，龙华的旧城改造部分将成为近期的主流；而另一方面闲置地的开发利用也马上就会起热潮。
龙华各项指标图表解析
㈡、龙华房地产发展
㈡-1、前 言
作为一个独具特色的关口片区，龙华房地产按市场辐射及区域又可以划分为三个片区：
梅林关外区域（包括万家灯火、星光之约、滢水山庄、潜龙花园、馨园、万科四季花城等）；
龙华中心城镇区域（包括风和日丽、龙泉花园、银泉花园、金碧世家、广信花园等）；
未来中心广场区域（包括关丽家园、新华苑、新城市花园等）。
随着二线关概念的淡化以及龙华中心广场的建成，以中心广场向周边辐射的一个新的中心区正在形成，它将是未来以龙华为中心的中部卫星城的一个新靓点。在中心区的周围，一批新的大型高素质楼盘也随即出现，随着较有实力的开发商的进入，位于中心区内楼盘的档次正在逐步提高。
另外，龙华镇内的集资房和政府安居房等也是本地一大特色，相对于片区一般素质的商品房来说其主要客户均为龙华镇内客户为主，两者存在部分可替代性，彼此之间竞争性较大。
㈡-2、龙华房地产项目总体供应状况
第一类 集资房（私房）
据调研，龙华镇基本上每个自然居民村都有集资房上市销售，遍布全镇，市场供应量较大，销售量也不小。根据相关法律，此类房并不充许上市销售，其非法上市对质素不高的商品房形成了一定市场冲击。此类房