房地产投资拿地分析（PPT55页).ppt

房地产投资拿地分析（PPT55页)
2016年房地产市场特征



----市场调研任务书
----楼盘调查表
：专案市场调研的指引
--------宗地社会条件调查表
---宗地自然条件调查表
4. 相关政策评价---房地产政策法规调研表
四、地块投资的决策核心：产品规划
产品规划应该实现土地利用的最大利益化
产品规划首先要立足于规划条件
产品规划和企业自身的产品密切相关
产品规划和自身企业的运营能力密切相关
产品规划也和企业的自身销售能力密切相关
█实战操练：强排方法的介绍和实践
强排方案案例分析
某项目基本条件
容积率：
总用地面积：201636㎡
建筑面积：24万㎡，其中计容面积：㎡
建筑密度：
绿地率：30%
产品配置一览表（方案一）
物业类型
占地面积
容积率
地上建面/
地下建面
预期单价元/平方米
预期总价
独栋别墅
70000

17500
20000

联排别墅
31636

22000
15000

叠加别墅
8500
花园洋房
60000

72000
6500

小高层公寓
40000

88000
6000

计容总建面
199500

产品配置一览表（方案二）
物业类型
占地面积
容积率
地上建面/
地下建面
预期单价元/平方米
预期总价
类独栋
108878

54450
20000

联排别墅
0
0
0
15000
0
叠加别墅
0
0
0
8500
0
花园洋房
93122

145530
6500

计容总建面
202000
199500

五、地块投资的决策依据：财务分析
地块投资的决策依据：财务分析



: 项目的静态投资和动态测算

█实战操练：项目的可行性报告的编制
项目进度计划横道图
项目进度计划横道图
阶段
工程活动
2016年
2017年
2018年
季度
3
4
1
2
3
4
1
2
3
4
设计
与
计划
土地款支付
取得土地证
建筑方案设计
地质勘探
施工图设计
施工
规划请照
三通一平
基础工程
主体结构
设备安装
粉饰工程
公建配套
验收
竣工交付使用
销售期
项目现金流程表
投资管理标准化模板
项目建议书
项目初步评估报告
项目可行性报告
六、土地市场
三、出让方式的适用范围
出让方式
划拔方式
招标、拍卖、挂牌
协议
1
经营性用地以(商业、旅游、商品住宅等)及有竞争要求的工业用地；
1
经营性用地以外用途的土地，同一宗地只有一个意向用地者的
1
国家机关、军事用地
2
同一宗地有两个或者两个以上意向用地者；
2
原划拨、承租土