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房地产市场现状及预测(内部研究机构,中文版最新)
摘要
1. 中国房地产市场的复苏
2. 房地产市场博弈和地产泡沫
3. 房地产市场的前景
4. 政策建议
中国房地产政策及市场展望
摘要
1. 中国房地产市场的复苏
2. 房地产市场博弈和地产泡沫
3. 房地产市场的前景
4. 政策建议
2009. 11.
(第09-18 号)
作者马兹晖(Ma Zihui) 首席研究员
审阅刘晋硕(Liu Jinshuo)首席研究员
《摘要》
1998年-%,销售额年均增长
%,但在2008年,中国房地产市场全面萎缩,房地产交易量和房价齐跌。2008年全年总
%,%,十年来首次出现年度房价下跌。房地产
业萎缩的主要原因是政策调控和国际金融危机影响。中国政府从2007年开始强化宏观调控,
多次上调利率和准备金率,导致房地产企业的贷款减少,资金链紧缩。
2009年后,房地产市场开始反弹,量价齐升,这主要得益于金融危机以后中国政府推进
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的信贷宽松政策刺激了房地产业的复苏。房地产业反弹,泡沫再度出现。部分城市的房价
增长过快,大型城市的销售价格,租金以及房价收入比出现不平衡,开发商高价抢购土地,
购地价格已严重偏离合理水平,呈现泡沫化。目前房地产市场的泡沫主要是大城市的局部
性泡沫,但是今后可能向二级城市扩散。地方政府,商业银行和房地产商的共同利益推高
房价,中央政府难以进行调整,也是房地产市场泡沫形成的内在原因。房地产泡沫影响金
融及实体资源的有效分配加重了贫富差距和社会矛盾。如果泡沫破裂,有可能引发金融危
机。
短期内随着房地产的活跃,房价较低的中小型城市将面临上涨压力,但是长期来看中国
房价仍面临下调压力。目前维持资产泡沫的低利率和信贷宽松政策是不可持续的,今后随
着膨胀压力的扩大有望实施信贷紧缩政策。同时供需不均衡导致的相对过剩,价格下调是
不可避免的。相比“硬着陆”,“软着陆”的可能性更大,但是随着中国城市化进程住房的
实际需求将持续增加。中国内陆城市或者中小型城市的房地产过热不是很严重,不会发生
整体不均衡问题。
房地产政策方面,提供可持续的,稳定的经济发展环境是至关重要的。建立个人信用制
度,加强个人收入审核的同时控制住房贷款风险。鼓励房地产融资的多元化,限制银行直
接融资的同时建立金融风险管理体系。长期来看,土地政策改革是关键。构建廉租房保障
制度,提供廉价房,加强房地产市场的稳定性。
1. 中国房地产市场的复苏
进入2009 年以后中国房地产市场开始复苏
□ 2008年,中国房地产市场全面萎缩,房地产交易量价齐跌,企业面临困境
– 1998-2007年,中国房地产市场经历黄金十年,商品房销售面积和销售额平均每年增
%,%
– 2008年初,全国商品房交易开始萎缩,至8月起开始出现环比价格下跌,全年总计商
%,%,十年来首次出现年度房价下跌
深圳、北京、上海一些地区,房价一度比2007年最高点下跌了30%以上
–房地产业收缩的主要原因是政策调控和国际金融危机影响
中国政府从2007年强宏观调控,多次上调利率和准备金率,减少了居民购买第二套
房的贷款比例,提高了购房实际成本,压制了购房需求
政府通过银监会对各大国有银行进行风险提示,减少了对房地产企业的贷款,房地
产企业资金链紧缩,不得不降价促销,回笼资金
美国房地产泡沫破灭和国际金融危机的爆发,改变了居民对房价走势的预期,并削
弱了海外客户、中国一些富商的投资性购房能力,大量潜在购房者开始观望
□ 2009年开始,刚性需求1 释放带动房地产业复苏
– 2009年春节后,中国房地产交易出现反弹,一些2008年推迟了购房计划的居民开始入
市购房
这一阶段的特点是购房者主要是自用的首次购房者,投资性购房、改善型购房较少,
小户型成交量较大,房产交易中成交量上升但房价继续下跌
中经网数据显示,%,但全国70个大中
%,实际下跌幅度可能更大2
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中国房地产刚性