丽江苑营销策划报告.doc

丽江苑营销策划报告
目录
一、物业概述
二、市场环境分析
1、六盘水市房产市场环境
2、区域性因素分析
3、项目周边竞争楼盘分析
4、丽江苑销售走势分析
三、项目特点
1、项目有利因素
2、项目不利因素
四、市场定位
1、销售对象定位
2、价格定位
3、推出时机的确定
五、销售策略
1、促销策略
2、销售模式
六、实施计划
1、时间安排
2、销售活动费用预算
七、丽江苑商业用房
1、对现有营销方案的意见
2、营销建议
八、关于我们
一、物业概述
    荷城花园是六盘水市迎接西部大开发的重点建设项目,2000年5月28日正式动工兴建,由省级开发区——钟山经济开发区实施开发建设。荷城花园新区占地1680亩,第一期开发面积1100亩,东面是680亩的“凤池园”水上公园风景区;西面是200多亩的麒麟公园;北面是市场服务区:南面是拆迁安置小区;中部是沿城市主干道
——钟山大街的商业闹市区。
    经过三年的建设,荷城花园新区初具规模,已成功开发商品住房20多万平方米,建起凤池水上公园和麒麟地下公园,,创造了以房产开发推进基础设施、公益设施配套发展的最佳模式。贵州西部最大的批发市场——荷城百货批发市场及气配城商住楼、步行街商住楼、荷泉公寓、精品屋、湖东苑、湖滨公寓等项目已建成并投入使用。目前,贵州西部首家四星级宾馆——花园大酒店以及凤池园二期工程、麒麟公园二期工程、中央商务广场、湖景广场、丰荷广场、兴隆别墅区、兴隆花园、丽江苑、河滨苑、时代佳园等项目正在建设中。花园大酒店占地30余亩,,共27层,是目前六盘水市中心城区最高的标志性建筑,。该酒店按四星级国际酒店标准设计,设有标准套房、豪华套房和总统套房共300间。
    丽江苑是荷城花园开发有限公司与贵州贵州宗宣房地产开发有限公司携手开发,地处荷城花园的中部,东临680亩人工湖,西与麒麟公园、380亩的麒麟山生态植物园相连,麒麟公园与风池水上公园贯通的景观河从苑中穿过。其地理位置十分优越,被省、市有关专家称为“公园的家”。
    丽江苑占地38亩,建筑面积42360平方米,由六栋单体七层建筑组成。丽江苑建筑商业用房97户,其中延麒麟路(麒麟公园正对面)为复式房,延丽江路、凤凰路为单层结构商用房。住宅用房263户,全部设计为错层式中高档住宅,户型面积为90
——138平方米。
二、市场环境分析
1、六盘水市房产市场环境
   2003年六盘水市国内生产总值在去年首次突破100亿元大关的基础上,,同比增长14%,增长速度位列全省第一。,%;,%;,%。国民经济总体上初步实现了质量、效益和速度的统一。
   消费品市场繁荣,物价有所回升,,%;居民消费价格平均指数为101%,%。财政收入持续快速增长,,%;,%。就业和再就业及社会保障工作取得明显成效。社会事业继续发展,人民生活逐步改善,预计城镇居民人均可支配收入达6010元,同比增长6%;农民人均纯收入达到1500元,同比增长5%……     
    固定资产投资高速增长。随着以“西电东送”工程和城市、交通等基础设施为主的重大项目顺利实施和政府举债建设重要措施的落实,全年完成社会固定资产投资49亿元;,%。金融形势较好,11月末,,,,。
    从以上的一些数据,我们可以看出六盘水市经济正在飞速发展。经济的发展、人均可支配收入的增加使人们的购房需求大大增加。由于六盘水市现有住房条件较差,存在着户型偏小、周边环境差、空气污染严重、距城区较远等缺点,人们迫切需要改善现有居住条件。
    目前,六盘水市在建、在售楼盘较多,住宅市场呈现供大于求的趋势,销售情况并不理想,分析其原因主要有以下几点:
    1)住宅户型偏大,致使总价过高,月供增多,很多人负担不起;
    2)由于六盘水市为工业城市,大型工矿企业很多,空气质量较差,对外来投资置业者会产生一定的影响;
    3)该市中高档价位楼盘较多,而且较为集中,但区域性购买力有限,致使销售不畅。
2、区域性因素分析
    钟山区是1988年经国务院批准成立的市辖县级行政区,位于贵州省西部,是六盘水市的