宁波北仑环球项目.ppt

该【宁波北仑环球项目 】是由【孔乙己】上传分享，文档一共【78】页，该文档可以免费在线阅读，需要了解更多关于【宁波北仑环球项目 】的内容，可以使用淘豆网的站内搜索功能，选择自己适合的文档，以下文字是截取该文章内的部分文字，如需要获得完整电子版，请下载此文档到您的设备，方便您编辑和打印。宁波北仑环球项目
区域市场格局
已售
未售
荣安花园
申洲项目
新隆华府
浙大网新地块
派舍提香
新隆华府
贝期特商务中心
里仁花园四期
汉通商务中心
黄金海岸
蓝海资源配置中心
东方石浦大厦
世贸世界湾
黄山豪庭
东海明园
四季桂花城
好时光
凤凰国际广场
金城国际花园凯旋宫
惠金佳园
中央风景
中心区C地块
商务办公
住宅
钱塘江路以西板块
核心区板块
老城区板块
钱塘江路以西板块:高新及工业板块为主,居住为辅,新盘少。
核心区板块:以中提升项目为主,行政办公金融功能将会是板块的主要功能体系,区域整体形象大幅提升。
老城区板块:长江路以东以次新房为主,以西则有高端新盘。
本项目属于北仑核心区板块新盘较多,本项目未来竞争主要集中新城区的
区域目前在售个案信息
本案周边项目均已站上万元价格体系
目前北仑住宅市场以北仑区域客户为市场主流
项目名称
开发商
项目规模
建筑形态
主力面积
目前售价(元/㎡)
销售情况
主力客户
世茂世界湾一期
宁波世茂
1075户
8幢高层
90-140
余房10000-11000
开盘2个月基本售罄
以个体老板、企业高管为住,周边的老师、医生也较多、拆迁户
黄金海岸四期
北仑华信置业
190户
6幢小高层
120-130
9000-10000
已售罄
周边学校老师、医院医生、企业如台塑、电厂、保新钢铁的中高层管理为主
新隆华府
新隆房地产
207户
4幢高层
90-120
8500
开盘当天已售罄
以北仑当地客户为主,多为周边学校老师、医院医生等、拆迁户
四季桂花园四期
申洲置业
420户
7幢18层高层,2幢11层小高层
100-120
8300-8500
95%,目前仅剩余10#60㎡左右以及1楼的140㎡十余套
北仑当地个体老板、企业中高层管理、拆迁户
里仁花园三期
远望华夏置业
762户
3幢26层高层,9幢11层小高层
150-230
11000-12000
95%以上,目前仅剩余二三十套224㎡左右的产品
企业高管、外籍人士
东海明园
北仑房产
1227户
12幢点式高层、5幢板式住宅,1幢商务办公
120-140
8500-9000
99%,目前剩余少量顶楼复式数套
北仑当地个体老板、企业中高层管理
金城花园
宁波经济技术开发区房地产总公司
614户
15栋小高层、高层
130-140
10000-11000
95%以上,目前剩余低楼层的113以及200㎡以上十几套
当地企业主、企业高管
派舍提香
派舍置业
1016户
3幢多层,17幢小高层
80-120
7500-7600
95%以上,目前剩余200㎡以上的复式十几套
当地个体户、工薪阶层等,宁波投资客
荣安花园
永元置业
795户
12幢多层,4幢高层
70-120
7500-9000
推出项目基本售完,剩余2幢高层未推
当地工薪阶层、个体户等,宁波投资客
价格标杆
价格标杆
价格标杆
以北仑区域客户为主
区域整体走势——供求严重失衡
06-08年平均成交约在55万平米左右,2010年至2012年,36个月内预计累计上市住宅项目总建筑面积在125万方左右,公寓上市面积达55万方。
2010年年底-2011年预计住宅上市项目(不含本项目)
建筑面积(万方)
核心泰山路南8#地块
12
中心区C地块

四明山路北、中河路东地块

申洲新大路1#地块

新隆华府2期

世茂世界湾2期
20
黄金海岸五期

黄山豪庭五期
30
合计

区域未来上市项目信息
2010
1季度
2季度
3季度
4季度
1季度
2季度
3季度
4季度
2011
世界湾二期/25万方/90㎡-200㎡
惠金佳园/㎡-140㎡
新隆华府二期/
申州新大路1#地块/
里仁花园四期/10万方/110-140㎡
泰山路南8#地块/12万方/120-160㎡
黄山豪庭五期/30万方
黄金海岸/-130㎡
本项目/60万方
北仑区域未来上市住宅项目,均先于本项目上市,且以普遍住宅为主;
待项目上市时,我们将面临北仑区域中端高客户群体的“衰竭期”。
区域市场结论
市场态势:价格标杆不断涌现,北仑主城房价迈入万元体系
项目所属区域房价处于北仑城区高位,以金城花园、世贸二期为代表的标杆价格均达万元以上。
市场趋势:未来市场住宅与公寓集中放量,供需结构严重失衡
目前北仑市场处于尾房消化期,未来两年内,区域市场集中放量,住宅市场125万方,公寓55万方,供大于求局面明显。
客户趋势:本项目推出时,将面临区域中高端客户“衰竭期”
北仑区域项目均先于本项目上市,且以中大面积为主力,他们将吃掉区域中高端客户。
Q1:面临如此的局面,本项目应该如何突围?
02
Trends
品地
本项目地块分析
区位——北仑CLD核心区位
周边环境——双景观优势
根据北仑中提升、北延、南拓、西产业的发展思路。
同三线以东泰山路以北所围合的中部区域为行政和高端居住,南部为区域次级中心,承接中部的居住区域。
本项目
地块东西临太河,北为沿河市政绿化长廊,南为住宅小区,环境优美,利于高档住宅的打造
北侧市政绿化长廊
太河景观
地块劣势——3点硬伤
E1
E2
E3
轻轨1号线(高架)
加油站
新凯河路(24米)
规划道路(16米)
1、北侧轻轨一号线的噪音影响;
2、加油站对周边住宅客户的心里影响;
3、地块地形被城市道路隔开,难以形成一个整体;
地块分析
优势
区位优势:北仑已成规模的成熟CLD中央生活区;
交通优势:中河路、泰山路、太河路、大碶高速等组合便捷交通环境;
配套优势:各项市政、商业配套十分成熟;
环境优势:双景观优势,宜于打造高品质楼盘;
规模优势:60万方总建大规模,北仑稀缺;
品牌优势:宁波港集团在北仑的资源价值。
劣势
北侧轻轨一号线的噪音影响;
加油站对周边住宅客户的心里影响;
地块地形被城市道路隔开,难以形成一个整体。
Q2:60万方的大盘产品线必定覆盖很广,本项目如何布局?
Q3:本项目地块先天存在的3个影响点我们如何来化解?