江苏泗阳 广场西侧地块项目市场策略规划建议提报 113PPT 功夫堂.ppt

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泗阳经济增长快速稳健,人均GDP年年稳步提升,房地产处在快速发展期,宏观经济对房地产发展提供了有力支撑。
,增长速度突破新高,%,对比研究发现:泗阳近年经济都保持在11%以上的增长速度,且增长速度呈上升趋势,理论显示泗阳房地产业应处于高速发展期。
2006年泗阳县人均GDP达到8386元(折合成美元为1048美元),%,对比研究发现:泗阳县房地产已步入快速速发展时期。
GDP与房地产关系
基础设施不断完善,房地产投资所占比例不断提高。
泗阳房地产开发企业已经扩展到30家左右,2006月,,%。
2005-2006年,泗阳县固定资产投资额及房地产投资额均以较快的速度增长,2006年,两者的增长率均达到了70%以上,由于基础设施的完善,投资环境的改善,泗阳县的招商引资也取得很大成功。
2006年全年共引进华威棉纺、豹子头服饰、上海纺织城、苏州纺织工业园、苏州高新电器照明产业城、欧洲工业园等亿元以上项目20个。
固定资产投资
消费品零售额迅猛增加,居民消费潜力稳步增加。
年度
消费品零售总额(单位:亿元)
同比年增长率
2003

11%
2004

%
2005

%
2006

%
泗阳县社会消费品零售总额同比增长率逐年增加,居民购买力增强、将带动其他产业的发展。
,,,这除了反映泗阳是农业大县,也反映了农村人民的消费潜力。
社会消费力
“北扩东延”是的城市发展主体战略,老城区核心商圈与东区黄金商圈组成未来城市商业格局
泗阳城市架构:
“一环一轴一河”
“一环”指的是由县城南边的宿淮高速,宿淮高速东、西连线,徐淮路东北绕城段构成的县城大外环;
“一轴”指的是县城内部的淮海路;
“一河”指的是素有“黄金水道”之称的京杭大运河;
泗阳县路网结构:
泗阳县城区道路布局为方格网式,构建“七横九纵”主干体系。
城市规划
老城区
发展方向
发展方向
城北——本案所在片区,大型人文居住板块。
城北文化新城:围绕打造文化品牌城市目标,以泗阳中学新校区为突破口,启动西起俞扬路、东至繁荣路、南至北京路、北至沈阳路、,通过生态源——生态廊——生态屏引入自然空气,围绕“高尚人文社区”建设目标,实现“建一所校区、带一片社区、兴一个城区”。打造以人文为建构、持续发展为模式、生态环境为支撑的新型居住区。
本案
县城目前房地产开发的热点区域为:城东和城北片区
城市规划
从城市区位看,泗阳县虽然隶属于宿迁,却与淮安接壤,由于受宿迁和淮安的城市辐射双重影响,城市扩展力有限,县城发展先天性制约;且县城人口数量位于宿迁市末位,增长幅度和流动性小,城市化进程弱,未来对房地产需求有限。
从城市宏观经济看,其属性决定了泗阳未来城市的辐射力较弱,消费潜力有限、吸纳不足等特点。泗阳是一个典型内需消费型城市。虽然近年来经济发展良好,居民储蓄逐年提升、消费力日渐增强,目前处于投资消费旺盛阶段,也因此拉动了房地产的投资和消费需求。但长远考量,因此未来房地产消化能力将是有限的。投资地产,尤其是商业,必须考虑城市中远期的居住需求量、消费支撑和商业饱和度等方面因素。
从规划上看,按照“北扩南延”的发展战略,泗阳县城市建设正如火如荼地进行,本案正处于规划中的城北文化新城——未来居住中心,未来区位优势比较明显。
总体来看,预计泗阳县房地产近3年内依然将高速发展,但由于内需型城市的特质,未来的房地产的需求量将有限,本案处于处于城市规划重点发展区域内,关键在于尽早开发,搭上泗阳县房地产快速发展的头班车,城北文化新城的规划也让本地块有了文化地产的潜质。
城市结论
第二部分市场透视-泗阳房地产市场发展
土地市场
房地产发展
供需分析
价格分析
消费者分析
结论
分目录
近年来泗阳土地出让不断增大,导致未来2-3年内新盘上市量进一步增加,房地产市场竞争将越发激烈
2006
2007年至11月
土地出让面积(亩)


2006年-2007年7月土地供应情况
截至到2007年11月,土地供应量已超过2006年总量,上半年出让土地大多集中在北京路附近,下半年老城区土地出让数量增多,同时也是土地价格快速上涨的一年,城北片区的土地出让价格上涨最为迅速,2006年上半年均价在25万/亩左右,2006年下半年上涨到50万/亩左右,2007年至今又有了一定量的涨幅,出让价格在60万/亩左右。
(数据来源:泗阳国土资源局)
土地市场
2007年100亩以上的地块出让情况一览表
2007年下半年老城区土地出让数量明显增多,多为旧城改造,以商住用地为主
地块位置
出让
面积(亩)
容积率
规划
用途
年限
挂牌价
(万元/亩)
成交价
(万元/亩)
成交
时间
繁荣路西侧
长春路南侧

多层<
商业
40
66
66

中高层<,高层<
居住
70
南京路西侧
长春路北侧
108
<
商业
40
38
38

居住
70
北京路南侧
相文路东侧

多层<
商业
40
50
50

中高层<,高层<
居住
70
相文路西侧
文城路南侧

多层<
商业
40
55
55

中高层<
居住
70
高层<
北京路北侧
华夏中学路东侧

多层<,中高层<,高层<
商业
40
60
60

居住
70
人民路西侧
北京路南侧

多层<,中高层<,高层<
商业
40
15
15

居住
70
桃源路西侧
淮海路、人行泗阳县支行北侧

多层<,中高层<,高层<
商业
40
100
132

居住
70
土地市场