深圳小户型住宅市场研究.doc

深圳小户型住宅市场研究
    这里所讲的小户型住宅是指的“特区”内面积在80平方米以下,总价在40万元以内的普通住宅。
    根据中国社会科学院的调查结果,深圳特区内15岁及以上年龄的180万人口中,办事员、个体工商户和商业服务人员三个阶层,%,即86万人,另据深圳市统计局的调查结果,2002年,深圳人年均可支配性收入为23500元,月收入5000元的家庭属于典型的中等收入家庭。由此可见,这些中等收入家庭的住房是深圳住宅市场中的重要组成部分。
    市场表明也印证了这一调查结论。2002年,市场上“高档住宅”销售平缓,而小户型住宅部分却销售顺畅。尤其在年末,小户型楼盘更是掀起阵阵热浪,如南山区的几个小户型楼盘:现代城·梦想家园、山海人家·小小家、雅仕·荔景苑、金海岸等,销售情况都非常理想。
    不过,市场上销售情况较好的小户型楼盘,都位于交通顺畅、周边配套设施完善的地段,如南山、南油大道沿线,罗湖、福田中心区辐射区域等。而交通不便、配套不齐的小户型,销售情况则是一般。这是因为小户型住宅消费者收入较少,一般都属于无车一族,并且非常注重生活的“时间成本”和“交通成本”,因而对住宅的交通及生活配套设施要求较高
一、小户型市场的整体概况
    
自98年深圳市小户型住宅市场火爆以来,至今已经走过了火爆——沉寂——回暖的过程,在这一过程中,小户型住宅不论从户型设计上,还是从园林规划以及营销理念上都在经历一个理性发展的过程,日益趋于成熟。
1、特区内各区域小户型供应量
    从各区域供应总量看,福田区成为小户型推售的热点,占到48%的比例,这主要得益于深圳中心区的建设,使得消费者对福田区的小户型有较强的信心;而南山区占到28%,超过罗湖区近4个百分点,说明伴随着近几年中心区的西移和高新技术的快速发展,起到了很大的带动作用,一些从事高科技的年轻白领迅速增加,也为南山区的小户型住宅市场提供了需求空间;罗湖区则凭借传统的成熟配套,供应量也占到了24%的比例。
  
    从户型面积看,各区域的户型平均面积的差异并不大,变化范围不到3个平方,也显示了小户型物业的最主要的特征,户型面积较低。
    在价格方面,各区域的均价相差非常大,罗湖虽然供应量较少,但其成熟生活社区,使得其均价高居全市之首,福田区则稍低于罗湖区。南山区由于地理位置关系,比罗湖区和福田区低了近三千元左右,但2002年下半年南山区新开盘的小户型楼盘的均价,有明显的上涨,都在5500元/平方米,。楼盘的价位也显示了小户型对于地段的强依赖性。
    本上是以自身项目为圆心,半径在2公里的范围内,呈现出较强的本土化消费特征;第四是以内销为主,港人为辅。主要原因是市场存在一定量酒店式公寓,尽管酒店式公寓,在居住功能上比不上小户型住宅,但其档次较高,交通位置上更好,为港人提供了更多的置业选择机会,一些距口岸较近的项目则是以港人为主,其中深港家庭所占比重较大。
二、小户型物业的未来发展模式
1、现在小户型住宅发展趋势
   (1) 面积功能全,小三房两厅为永恒的户型
    小户型住宅的主要特点是面积小。一般三房面积为75平方米,二房面积为65平方米,一房面积为45平方米,同时功能齐全,客厅、卧室、厨房、卫生间、阳台等套内功能完善,动静分离。